中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

公 告

第84號

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住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》的公告

現(xiàn)批準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》為國家標(biāo)準(zhǔn)，編號為GB/T50899-2013，自2014年2月1日起實施。

本規(guī)范由我部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所組織中國建筑工業(yè)出版社出版發(fā)行。

 

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

2013年6月26日

1總則

1.0.1為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價的術(shù)語，并有利于國內(nèi)外的交流和合作，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價活動，以及與房地產(chǎn)估價相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。

1.0.3使用房地產(chǎn)估價術(shù)語時，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2通用術(shù)語

2.0.1房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

2.0.2房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

2.0.3房地產(chǎn)估價師

通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試或資格認(rèn)定，資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人員。

2.0.4注冊房地產(chǎn)估價師

經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。

2.0.5估價委托人

委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其提供估價服務(wù)的單位或個人。

2.0.6估價當(dāng)事人

與房地產(chǎn)估價活動有直接關(guān)系的單位或個人，包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。

2.0.7估價利害關(guān)系人

估價結(jié)果會直接影響其合法權(quán)益的單位或個人。

2.0.8估價項目

估價委托人委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其提供估價服務(wù)的某項特定任務(wù)。

2.0.9估價目的

估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。

2.0.10估價對象

所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

2.0.11價值時點

所評估的評估對象價值或價格對應(yīng)的某一特定時間。

2.0.12價值類型

所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。

2.0.13估價原則

估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

2.0.14估價程序

完成估價項目所需做的各項工作進(jìn)行的先后次序。

2.0.15估價依據(jù)

作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。

2.0.16估價假設(shè)

針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。

2.0.17估價方法

測算估價對象價值或價格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。

2.0.18估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

估價測算中所使用的反映估價對象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價對象及其類似房地產(chǎn)的成交價格、運營收益，開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。

2.0.19估價參數(shù)

用于測算估價對象價值或價格的系數(shù)、比率或比值。

2.0.20估價結(jié)果

通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。

2.0.21估價報告

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所做的關(guān)于估價情況和結(jié)果的正式陳述。

2.0.22批量估價

基于同一估價目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計檢驗，對大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價值或價格進(jìn)行評估。

2.0.23個案估價

相對于批量估價而言，單獨對一宗或若干宗房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行評估。

2.0.24類似房地產(chǎn)

與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

2.0.25估價信用檔案

房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會公眾查詢的信用管理系統(tǒng)。

3價格和價值

3.0.1成交價格

在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。

3.0.2正常價格

不存在特殊交易情況下的成交價格，或成交價格經(jīng)交易情況修正后的價格。

3.0.3市場價格

某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。

3.0.4評估價值

通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格。

3.0.5市場價值

估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。

3.0.6投資價值

估價對象對某個特定單位或個人的價值。

3.0.7現(xiàn)狀價值

估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。

3.0.8快速變現(xiàn)價值

估價對象在沒有充足的時間進(jìn)行營銷情況下的價值。

3.0.9殘余價值

估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值。

3.0.10抵押價值

估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。

3.0.11抵押凈值

抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。

3.0.12法定優(yōu)先受償款

假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。

3.0.13計稅價值

為征稅目的而評估的價值。

3.0.14保險價值

為保險目的而評估的價值。

3.0.15完全產(chǎn)權(quán)價值

房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價值。

3.0.16無租約限制價值

房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價值，其評估價值為未出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價值。

3.0.17出租人權(quán)益價值

出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。

3.0.18承租人權(quán)益價值

承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。

3.0.19房地價值

建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價值。

3.0.20建筑物價值

建筑物自身的價值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值。

3.0.21土地價值

土地自身的價值，不包含附著于該土地上的建筑物的價值。

3.0.22樓面地價

一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價格。

3.0.23比較價值

采用比較法測算出的估價對象價值或價格。

3.0.24收益價值

采用收益法測算出的評估對象價值或價格。

3.0.25成本價值

采用成本法測算出的估價對象價值或價格。

3.0.26開發(fā)價值

采用假設(shè)開發(fā)法測算出的估價對象價值或價格。

4估價原則

4.0.1獨立、客觀、公正原則

要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。

4.0.2合法原則

要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。

4.0.3估價時點原則

要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。

4.0.4替代原則

要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。

4.0.5最高最佳利用原則

要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。

4.0.6最高最佳利用

房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用。包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。

4.0.7謹(jǐn)慎原則

要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的一面的原則。

5估價程序

5.0.1估價委托書

估價委托人出具的委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其提供估價服務(wù)的文件。

5.0.2估價委托合同

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價委托人之間就估價服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。

5.0.3估價基本事項

估價目的、估價時點、估價對象和價值類型的統(tǒng)稱。

5.0.4估價作業(yè)方案

為完成特定估價項目而制定的用于指導(dǎo)未來估價工作的計劃，包括工作的主要內(nèi)容，質(zhì)量要求，作業(yè)步驟，時間進(jìn)度，人員安排等。

5.0.5估價技術(shù)路線

評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思路。

5.0.6實地查勘

注冊房地產(chǎn)估價師到估價對象或可比實例現(xiàn)場，觀察、詢問、檢查、核對、記錄估價對象或可比實例狀況的活動。

5.0.7實地查勘記錄

記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時間等內(nèi)容的材料。

5.0.8估價報告內(nèi)部審核

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)按房地產(chǎn)估價相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對自己的已撰寫完成而尚未向估價委托人出具的估價報告的內(nèi)容和形式等的審查核定。

5.0.9估價資料歸檔

收集、整理在估價活動中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對其中具有保存價值的資料進(jìn)行分類并保存。

5.0.10估價檔案

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價活動中獲得和形成的具有保存價值的文字、圖表、聲像等形式的資料。