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關(guān)于《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》涉及若干問(wèn)題的處理原則（一）
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
關(guān)于《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》
涉及若干問(wèn)題的處理原則（一）
在研究討論的基礎(chǔ)上，現(xiàn)對(duì)《規(guī)范》中的部分技術(shù)問(wèn)題解答如下：
1、在出讓地價(jià)評(píng)估中，如何應(yīng)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法？
答：應(yīng)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法有兩個(gè)前提：
一是在按照國(guó)土部統(tǒng)一的技術(shù)要求開(kāi)展了標(biāo)定地價(jià)公示工作的城市，經(jīng)向部進(jìn)行標(biāo)定地價(jià)體系備案后，方可使用該方法。
二是應(yīng)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的具體步驟與要求，需按照即將出臺(tái)的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或評(píng)估指導(dǎo)辦法執(zhí)行。
2、市場(chǎng)比較法中，關(guān)于“各比較案例的修正幅度不能超過(guò)30%”的規(guī)定中是否包含了容積率修正。
答：這里所指的“比較案例價(jià)格”，可以采用樓面地價(jià)。
3、對(duì)于因土地用途與容積率同時(shí)調(diào)整，需要補(bǔ)繳地價(jià)的，是否各種條件下的地價(jià)均要求按照《規(guī)范》中確定的原則，選用兩種（含兩種）以上方法評(píng)估？
答：原則上，各種條件下的地價(jià)均要求采用兩種（含兩種）以上方法獨(dú)立評(píng)估，方法選擇應(yīng)符合《規(guī)范》要求。特殊情況下，如認(rèn)為只能采用一種方法評(píng)估，需經(jīng)省級(jí)以上協(xié)會(huì)組織專家論證，并在評(píng)估報(bào)告中附專家簽字的論證意見(jiàn)。
4、如果按《規(guī)范》要求采用的兩種方法評(píng)估結(jié)果差異較大，地價(jià)確定時(shí)能否舍棄一種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果？
答：地價(jià)確定中，各評(píng)估方法測(cè)算結(jié)果的權(quán)重應(yīng)按照符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求確定，并需充分闡述理由。
5、在評(píng)估生地或不完全開(kāi)發(fā)土地的出讓價(jià)格中，應(yīng)如何理解“先評(píng)估熟地地價(jià)，再核減開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的要求？
答：評(píng)估此類用地出讓價(jià)格時(shí)，應(yīng)運(yùn)用所選評(píng)估方法，分別測(cè)算出與“地價(jià)定義”相對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)格；在應(yīng)用各評(píng)估方法中，應(yīng)先評(píng)估熟地價(jià)格，再核減開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直至其開(kāi)發(fā)程度與地價(jià)定義一致。對(duì)于不完全開(kāi)發(fā)時(shí)（如缺少某一基礎(chǔ)設(shè)施的配套）的地價(jià)評(píng)估，可在方法運(yùn)用過(guò)程中，通過(guò)相關(guān)參數(shù)的修正，直接評(píng)估出與地價(jià)定義相一致的評(píng)估結(jié)果。
6、對(duì)于因低效利用土地再開(kāi)發(fā)、政府主動(dòng)調(diào)整規(guī)劃等原因造成容積率等土地使用條件變化的情況，補(bǔ)地價(jià)評(píng)估時(shí)，是否執(zhí)行“擇高原則”？
答：此類處理原則屬政策性要求，應(yīng)在各地的執(zhí)行細(xì)則中予以明確，請(qǐng)關(guān)注各省級(jí)國(guó)土資源主管部門制訂的實(shí)施細(xì)則。
中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)技術(shù)審裁委員會(huì)
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