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《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》涉及若干問題的處理原則（二）
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》
涉及若干問題的處理原則（二）
在征集有關(guān)專家意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)討論研究，現(xiàn)對(duì)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）中的部分技術(shù)問題解答如下：
1、在采用市場(chǎng)比較法中選擇可比案例時(shí)，如何理解和把握“原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易案例”的要求？
答：在選擇可比案例時(shí)，不采用趨于過度競(jìng)爭(zhēng)的土地出讓交易實(shí)例，將有助于避免估價(jià)結(jié)果偏離正常市場(chǎng)價(jià)格，從而與《規(guī)范》中多次強(qiáng)調(diào)的“正常市場(chǎng)”這一基本要求相銜接，這也體現(xiàn)了出讓地價(jià)評(píng)估中應(yīng)當(dāng)遵循的“審慎原則”。
在案例的具體選擇過程中，判斷某一交易實(shí)例是否屬于“競(jìng)價(jià)輪次較多”、“溢價(jià)率較高”，需根據(jù)不同地區(qū)、不同時(shí)期的土地市場(chǎng)狀況來把握，沒有統(tǒng)一的量化標(biāo)準(zhǔn)可循。此外還須注意正確理解溢價(jià)率的內(nèi)涵，應(yīng)按下式測(cè)算土地出讓的溢價(jià)率：
溢價(jià)率=（成交價(jià)-底價(jià)）/底價(jià)
2、成本逼近法中，為什么不能把“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”計(jì)入土地成本？
答：按照有關(guān)規(guī)定，上述所列各項(xiàng)屬于從政府土地出讓收入（收益）中計(jì)提的專項(xiàng)資金，是土地有償使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是構(gòu)成出讓土地成本的相關(guān)費(fèi)用。在正常情況下，成本逼近法測(cè)算公式中的土地增值收益已經(jīng)涵蓋了政府出讓土地時(shí)應(yīng)獲取的純收益。
3、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课莶疬w和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異。”的要求？
答：這里提及的“客觀費(fèi)用”與傳統(tǒng)評(píng)估理念中的相關(guān)要求一致，即：各項(xiàng)取費(fèi)水平應(yīng)是區(qū)域的平均、客觀水平，而非待估宗地自身發(fā)生的、個(gè)案性的水平。
這里強(qiáng)調(diào)“取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平”，是因?yàn)楦鞯毓嫉恼鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵及其執(zhí)行情況存在較大差異，例如：存在最低保護(hù)價(jià)、實(shí)際執(zhí)行價(jià)、是否包含社保費(fèi)用等多種情況。因此，確定實(shí)際支付的土地取得費(fèi)用不能簡(jiǎn)單依據(jù)當(dāng)?shù)氐恼邩?biāo)準(zhǔn)取值，還應(yīng)調(diào)查分析當(dāng)?shù)貙?duì)政策標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際執(zhí)行情況。
4、什么是標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法中所言的“標(biāo)定地價(jià)”？
答：標(biāo)定地價(jià)是政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日法定最高使用年期下的土地權(quán)利價(jià)格。目前，標(biāo)定地價(jià)體系建立的技術(shù)方法和相關(guān)管理規(guī)定正在試點(diǎn)研究中。
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