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關于盤活城區老工業區存量土地促進產業轉型升級的意見
發布時間：
2024-04-09 08:52
關于盤活城區老工業區存量土地促進產業轉型升級的意見
·制發機關：青島市人民政府辦公廳
·發布日期：2015-06-15
·編 號：青政辦發〔2015〕9號
各區、市人民政府，市政府各部門，市直各單位：
為進一步提升土地利用效率，促進工業產業升級改造和集約化發展，根據《國務院辦公廳關于推進城區老工業區搬遷改造的指導意見》（國辦發〔2014〕9號）、《國土資源部關于推進土地節約集約利用的指導意見》（國土資發〔2014〕119號）等要求，經市政府同意，現就盤活城區老工業區存量土地，促進產業轉型升級提出如下意見：
一、總體要求
（一）指導思想
堅持創新轉型發展，以藍色高端新興為導向，積極盤活城區老工業區存量土地，加快城區老工業區騰籠換鳥步伐，加強資源節約集約利用，突出重點經濟功能區建設，促進經濟提質增效升級，提升可持續發展能力。
（二）基本原則
1.節約集約。以提高土地利用質量和效益為目標，充分挖掘存量建設用地資源，推動工業產業轉型升級，提高土地節約集約利用水平。
2.區市主導。以區市政府為主導，結合區域定位和發展方向，統籌考慮城市功能，劃定轉型升級區域范圍，統一規劃、有序開發，逐步實施盤活改造目標。
3.利益平衡。在符合規劃、用途管制的前提下，充分發揮市場對資源配置的決定性作用，調動原土地權利人的積極性，兼顧公共利益需要，健全利益平衡機制。
二、轉型升級條件和方式
（一）轉型升級條件
轉型升級由各區市政府主導，按照“成熟一個、推進一個”，對符合下列條件的工業用地，有序實施轉型升級：
1.已劃入經市發展改革委審查同意的轉型升級區域的；
2.2014年12月31日前已取得土地使用權，且權屬清晰、四至清楚、無爭議的；
3.不在政府近期收儲計劃或由政府統一實施改造的國有建設用地范圍內，未納入舊城改造范圍，未納入老企業搬遷規劃的；
4.根據城鄉統籌發展的要求，不屬于配置城鄉基礎設施、公共服務設施、公共綠地等公共利益需要的用地。
（二）轉型升級方式
1.采取保留原工業用途，通過技術改造等方式進行升級改造；
2.通過利用原有建筑物或經批準拆除原有建筑物后重新建設，轉型為符合規劃的服務業項目，并可配建一定比例的人才公寓。
根據城區老工業區發展定位和功能分區，適度進行商品房開發的，不適用于上述方式。
（三）公共用地及房屋分割轉讓要求
規劃部門審批轉型升級項目用地規劃方案時，除保留原工業用途及利用原有建筑物轉型升級的項目外，規劃用于建設基礎設施、公共設施配套、公共綠地等的土地，平均不低于原用地權屬面積的10%，并按原土地用途有償收回。
轉型升級為教育、醫療、養老等用途的，房屋不得分割轉讓。
三、轉型升級開發模式
（一）原土地權利人自行改造
原土地權利人在不改變原工業用途前提下，可通過技術改造等方式提高土地利用效率；原土地權利人按照規劃部門確定的用途，利用原有建筑興辦服務業；原土地權利人按照規劃部門確定的用途，經批準通過拆除重建方式實施開發改造，采取存量補地價的方式，按照規劃用途興辦符合規劃的服務業。
（二）聯合開發
原土地權利人在協商明確權利義務后，聯合成立原權利人為股東的開發公司，采取存量補地價的方式，按照規劃用途興辦符合規劃的服務業。
（三）政府主導開發
區市政府主導，組建國有公司為主體、原土地權利人參與的聯合開發體，土地及地上建筑物經評估后作價入股，采取存量補地價的方式，按照規劃用途興辦符合規劃的服務業。
四、加大土地政策支持力度
（一）支持利用原有建筑轉型升級
原土地權利人按照規劃部門確定的用途，利用原有建筑興辦服務業的，可暫不改變土地用途、土地使用權人和房屋所有權人；原為劃撥用地的，在一定時間內可繼續以劃撥方式使用土地，暫不變更土地使用性質及房屋登記用途。涉及原劃撥、出讓土地使用權轉讓或改變用途的，經批準可采取存量補地價的方式辦理用地手續。
（二）支持拆除重建轉型升級
按照規劃部門確定的用途，拆除重建轉型升級后仍保留工業用途的，不需另行補交地價，但容積率不得低于國家規定的土地使用標準。按照規劃部門確定的用途，拆除重建轉型升級為服務業項目的，經批準可采取存量補地價的方式辦理用地手續。原土地為劃撥用地的，土地出讓金總額為規劃變更后土地評估價格與原用途土地評估價格總額50%的差額；原土地為出讓用地的，土地出讓金總額為規劃變更后土地評估價格與原出讓土地剩余年期評估價格的差額。土地評估時點按申請辦理用地手續時間確定，出讓年限按照法定用途出讓年限確定，自簽訂土地出讓合同之日起算。
（三）支持零星國有土地改造
轉型升級項目周邊符合規劃的邊角地、插花地、夾心地等不具備獨立開發條件的零星國有土地，可納入改造范圍進行統一規劃，采取存量補地價方式一并進行開發改造。
（四）土地出讓金使用
轉型升級企業補交的土地出讓金，由各區市政府專項用于企業轉型升級，以及轉型升級區域基礎設施、公共服務設施和其他公益性設施建設。
五、組織領導
（一）科學編制規劃。區市政府是轉型升級工作的責任主體，負責根據地區經濟發展需求及用地現狀，結合城市總體規劃及產業發展規劃，劃定轉型升級區域范圍，編制轉型升級區域規劃，明確轉型升級區域發展方向、產業功能定位及布局、用地結構、開發強度，確定轉型升級區域基礎設施、公共服務設施和其他公益性設施的功能、規模及布局要求。轉型升級規劃及方案經區市政府常務會議研究通過，報市發展改革委審查同意后，分期分批逐步推進實施。
（二）落實部門職責。市發展改革委負責牽頭審核區市轉型升級規劃及方案，組織、協調、統籌管理全市老工業區轉型升級用地工作；市規劃局會同區市政府組織編制盤活利用區域的控制性詳細規劃；市國土資源房管局依法辦理相關土地手續；市財政局負責土地出讓金征收管理和使用監管工作；市地稅局負責貫徹落實稅收支持政策。市政府相關部門依法在各自職責范圍內，研究制定工業用地盤活改造的配套政策，做好相應服務、管理工作。市政府有關部門可根據本意見制定相關實施細則。
本意見自2015年7月1日起施行，有效期至2016年12月31日。
青島市人民政府辦公廳
2015年6月3日
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