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上半年青島土地流拍成為常態(tài) 難逃底價(jià)成交魔咒
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)
宏觀調(diào)控持續(xù)下，土地市場(chǎng)進(jìn)入深度低迷，從去年開(kāi)始，土地流標(biāo)、底價(jià)出讓等現(xiàn)象十分普遍。與土地出讓金大幅下滑相呼應(yīng)的是，許多地方政府財(cái)政收入也出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。
從目前來(lái)看，在眾多優(yōu)惠政策促使下，樓市成交有所回暖，但土地市場(chǎng)依然冷清，大部分企業(yè)拿地?zé)崆椴桓撸鳛闃鞘械?ldquo;風(fēng)向標(biāo)”，土地市場(chǎng)的動(dòng)向牽動(dòng)著樓市未來(lái)發(fā)展的每一根神經(jīng)。
反觀青島土地市場(chǎng)，前四個(gè)月成交較為冷清，之后的幾個(gè)月，隨著商品房銷售數(shù)量的上升，土地市場(chǎng)也開(kāi)始有所起色，但是依然難掩其調(diào)控之下的疲憊。
全國(guó)市場(chǎng)難掩冷清
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，持續(xù)的調(diào)控使土地市場(chǎng)在2012年上半年陷入供需雙降的冷清局面。
其中，1-6月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地16284宗，推出土地面積65848萬(wàn)平方米，同比減少19%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）4666宗，推出面積20677萬(wàn)平方米，同比減少32%。而在土地推出量統(tǒng)計(jì)減少的情況下，土地成交情況也不容樂(lè)觀。1-6月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地12778宗，成交土地面積51241萬(wàn)平方米，同比減少27%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）3315宗，成交面積14720萬(wàn)平方米，同比減少44%。
從青島市場(chǎng)看，同2011年相比，今年上半年出讓宗數(shù)和面積均有上升，幾乎每個(gè)月都有土地拍賣進(jìn)行。從成交上看，上半年成交的土地（不含工業(yè)用地）中，市區(qū)成交量較低，市郊是成交主力，其中土地成交區(qū)域最多的區(qū)域分別為膠州市，其次為高新區(qū)和平度市。
土地流拍成為常態(tài)
根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，青島全市公告出讓土地149宗（不包含工業(yè)用地）、1387萬(wàn)平米土地中，除去仍在出讓的31幅地塊，上半年僅成交土地106宗、338萬(wàn)平方米，比2011年的290宗、1108萬(wàn)平方米的成交量大幅下滑。而上半年，有多達(dá)12幅地塊流拍，流拍率超過(guò)8%。
特別是原定為龍年“第一拍”的重慶中路399號(hào)地塊于去年底、今年2月、3月先后經(jīng)歷過(guò)三次公開(kāi)掛牌，但兩次均以“流拍”收?qǐng)觯蔀榍鄭u最難“拍”地塊。四方區(qū)山東路171號(hào)人才市場(chǎng)地塊也兩次流拍。
業(yè)內(nèi)人士表示，盡管同去年相比，2012年上半年流拍現(xiàn)象有所減緩，但是同往年相比，流拍依然成為土地市場(chǎng)的常態(tài)。因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，地價(jià)的高低在資金鏈環(huán)節(jié)中比重較大，尤其是在現(xiàn)在市場(chǎng)情況不好的情況下，拿地更為謹(jǐn)慎。特別是一些位置較好的地塊，更是慎之又慎，盡量避免“地王”現(xiàn)象的出現(xiàn)。
難逃底價(jià)成交魔咒
同往年拍賣土地高溢價(jià)成交情況明顯不同，從2011年開(kāi)始，底價(jià)成交成為島城土地市場(chǎng)普遍現(xiàn)象。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在今年上半年成交的居住商業(yè)類用地中，超過(guò)七成的土地是底價(jià)成交，總的成交溢價(jià)率不足1%，而過(guò)去三年中土地成交平均溢價(jià)率為23%，即使是去年，整個(gè)土地市場(chǎng)的平均溢價(jià)率也在8.34%。
在如此市場(chǎng)形勢(shì)下，往年頻現(xiàn)的地王在上半年幾乎絕跡，上半年，成交樓面地價(jià)最高的是一幅位于市北區(qū)臺(tái)東體育場(chǎng)東、明霞路西的地塊，該地塊緊鄰臺(tái)東體育場(chǎng)，靠近中山公園和臺(tái)東商圈，且周邊有多所中小學(xué)校，配套完善，地理位置優(yōu)越，最終該地塊被青島中聯(lián)建業(yè)股份有限公司以樓面地價(jià)7474元/平方米競(jìng)得，成為上半年的地王，而這個(gè)價(jià)格也是該地塊的起拍價(jià)。
商業(yè)用地獨(dú)占鰲頭
在今年上半年出讓的土地中，從用地結(jié)構(gòu)上看，居住商業(yè)地比重最大，總計(jì)出讓149宗、1387萬(wàn)平方米，占到面積36%，超過(guò)工業(yè)用地的31%；成交方面，工業(yè)用地成交129宗、6399萬(wàn)平方米，占到總成交94%，而居住商業(yè)用地成交僅占比4.7%。
單看居住商業(yè)用地，2012年上半年，商住綜合用地占比58%，上升明顯，純住宅用地僅占4.9%，降幅較大，商業(yè)用地占比則略有上升。而在2011年島城土地成交市場(chǎng)中，純住宅占比為54.8%，純商業(yè)占比31.9%，商業(yè)兼住宅僅為13.2%。
難覓外來(lái)企業(yè)身影
同其他城市外來(lái)房企頻現(xiàn)土地拍賣市場(chǎng)情況不同，2012年島城推出的土地拍賣中，幾乎都是本土企業(yè)成功拿地，難覓外來(lái)房企身影。
根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)顯示，上半年成交土地金額排名前三的企業(yè)，分別為青島昌陽(yáng)投資開(kāi)發(fā)有限公司、青島世園（集團(tuán)）有限公司，青島海創(chuàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，而這全部為本土企業(yè)；在外來(lái)企業(yè)中，排名最高的是排在第六位的萬(wàn)科置業(yè)。圖/文本報(bào)記者鞠培霞
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