來(lái)源：青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)2012-12-06

　　青島二手房市場(chǎng)自今年7月份便開(kāi)始出現(xiàn)小幅回暖，據(jù)記者調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10月二手房成交量為1676套，11月二手房成交2199套，環(huán)比成交高達(dá)31.2%，同比更是瘋長(zhǎng)了90.7%，而價(jià)格卻環(huán)比上月持平，部分房東甚至開(kāi)始提價(jià)。

　　樓市調(diào)控已有兩年，二手房市場(chǎng)憑借其“高性?xún)r(jià)比”備受置業(yè)者青睞，臨近歲末年關(guān)，新盤(pán)打折促銷(xiāo)余威不減，島城各區(qū)縣一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象更為突出，為何島城二手房市場(chǎng)在年末普遍出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象呢？讓我們看看記者調(diào)查。

　　新盤(pán)降價(jià)新房二手房房?jī)r(jià)倒掛事出有因

　　據(jù)了解，在每年傳統(tǒng)的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季一過(guò)，開(kāi)發(fā)商便會(huì)采取低價(jià)銷(xiāo)售的策略來(lái)吸引客戶(hù)，回籠資金，尤其在市場(chǎng)蕭條時(shí)最為明顯。“比如位于金水路的萬(wàn)科生態(tài)城，山東路的華潤(rùn)中心悅府、合肥路的春光山色三期都選擇低價(jià)入市，勢(shì)必致使二手房市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。”青島惠百家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理唐瑞周這樣告訴記者。

　　除此之外，科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島總部總經(jīng)理孫杰也發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，在青島各區(qū)縣內(nèi)，二手房無(wú)論在哪個(gè)時(shí)間段，由于功能性、地段優(yōu)越等因素，都會(huì)普遍高于一手房?jī)r(jià)格：“如今新建樓盤(pán)大部分為期房，購(gòu)房者所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，并且期房無(wú)法立即居住，可貸款需如期交付，以一年7%的差額計(jì)算，憑空出來(lái)的款項(xiàng)就不少；第二，二手房若不居住，可以出租，每年有固定收入額度；再者,新房沒(méi)有最終實(shí)物參照，采光如何？綠化率是否達(dá)標(biāo)？物業(yè)管理如何？這一些問(wèn)題都需承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；最后，即使后期入住也會(huì)因房屋裝修等一系列問(wèn)題而鬧心。”

　　綜合以上幾點(diǎn)觀點(diǎn)，許多購(gòu)房者根據(jù)個(gè)人需求，經(jīng)過(guò)多方了解考察之后，寧可購(gòu)買(mǎi)價(jià)格較高的二手房也不選擇降價(jià)促銷(xiāo)的新建樓盤(pán)，出現(xiàn)二手房高于新房?jī)r(jià)格的現(xiàn)象，似乎都在情理之中。

　　一二手房是否出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象得看片區(qū)供求關(guān)系

　　二手房市場(chǎng)倒掛雖為普遍現(xiàn)象，可并非適用于所有區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系影響頗深，二手房自然也不例外。

　　青島21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理劉剛告訴記者：“二手房是否出現(xiàn)倒掛，主要從兩方面來(lái)分析，第一，如果該片區(qū)地理位置優(yōu)越，周邊二手房房源又少，可供選擇不多，購(gòu)房者會(huì)從實(shí)際生活需求出發(fā)，優(yōu)先考慮生活環(huán)境成熟的二手房，特別是學(xué)區(qū)房等，房主報(bào)價(jià)高、議價(jià)空間小，最終成交價(jià)格勢(shì)必要高出周邊新建樓盤(pán)價(jià)格，出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象；反之，若周邊新盤(pán)眾多、二手房房源選擇也比較多，購(gòu)房者供選擇范圍廣，房主便會(huì)降價(jià)出售手中的房源。”

　　記者通過(guò)采訪(fǎng)島城的幾家中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際成交過(guò)程中，確實(shí)會(huì)因地段、戶(hù)型、面積以及房屋類(lèi)型等因素而出現(xiàn)兩種截然不同的二手房成交價(jià)格，位于閩江路一家房產(chǎn)中介的客戶(hù)經(jīng)理李晶向記者介紹說(shuō)，目前看來(lái)，房主預(yù)期價(jià)格普遍有所漲幅，議價(jià)空間越來(lái)越小，前不久剛剛成功交易的一處東海花園的多層二手房，戶(hù)型面積111㎡，房東掛牌價(jià)238萬(wàn)，最終成交價(jià)格高達(dá)242萬(wàn)，比掛牌價(jià)高出了4萬(wàn)元。

　　正當(dāng)記者采訪(fǎng)時(shí)，市民李女士來(lái)到中介公司，商議簽訂最后合同，據(jù)李女士介紹，即將購(gòu)買(mǎi)的這套房子是為女兒結(jié)婚準(zhǔn)備的，曾經(jīng)也考慮過(guò)市南區(qū)的其他新建樓盤(pán)項(xiàng)目，但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的考察對(duì)比，還是決定買(mǎi)一套精裝修的二手房。

　　據(jù)了解，李女士要購(gòu)買(mǎi)的這套二手房是高層公寓，公攤面積大，周邊緊俏的多層二手房源較多，所以，無(wú)論在房屋類(lèi)型還是戶(hù)型面積上，都不占優(yōu)勢(shì)，房東在出讓該套房源的時(shí)候，一再降價(jià)，最后李女士以單價(jià)15000元/㎡左右，總價(jià)158萬(wàn)的價(jià)格便拿下了這套市南區(qū)地理位置極佳的漳州二路的房子。

　　二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)如何業(yè)內(nèi)人士：要看國(guó)家大政策

　　限購(gòu)令實(shí)行整兩年時(shí)間，國(guó)家再三強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖。未來(lái)隨著樓市政策的最新變化，新盤(pán)價(jià)格又會(huì)呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展，一二手房房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象究竟還能持續(xù)多久？21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理劉剛告訴記者，從總體來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格依據(jù)新房?jī)r(jià)格有所波動(dòng)，未來(lái)價(jià)格走勢(shì)還要根據(jù)國(guó)家對(duì)樓市政策進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，但就目前來(lái)看，不會(huì)出現(xiàn)大幅度的漲跌。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年“金九銀十”島城成交量較去年同期相比沒(méi)有明顯波動(dòng)，但在商家以?xún)r(jià)換量的持續(xù)釋放之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，11月青島新建住宅成交13036套，把新房市場(chǎng)推向了“暖冬”；二手房市場(chǎng)月度交易量2199套，也出現(xiàn)的“暴漲”。惠百家市場(chǎng)部經(jīng)理唐瑞周表示：“進(jìn)入三季度，市場(chǎng)開(kāi)始升溫，二手房成交量近6000套，而去年同期僅為4000套，同比上漲50%，根據(jù)國(guó)家不斷釋放的政策信號(hào)推測(cè)，目前會(huì)以限購(gòu)令為主的行政手段向房產(chǎn)稅為主的經(jīng)濟(jì)手段過(guò)渡，預(yù)計(jì)今年年底至明年年初，這些因素都可能促使房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，從而帶動(dòng)二手房市場(chǎng)。”

　　隨著年末各大新建樓盤(pán)打折促銷(xiāo)活動(dòng)，無(wú)形中給二手房的成交量帶上了“緊箍咒”，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月青島二手房成交量環(huán)比成交高達(dá)31.2%，同比更是瘋長(zhǎng)了90.7%。可見(jiàn)二手房市場(chǎng)歲末依然十分火爆，優(yōu)質(zhì)二手房并未受新房市場(chǎng)其影響，房?jī)r(jià)走勢(shì)節(jié)節(jié)攀高，一二手房房?jī)r(jià)倒掛或?qū)⒃俪掷m(xù)一段時(shí)間。（記者陳通王靜）