樓市調(diào)控聲聲從緊之下，備受關(guān)注的房產(chǎn)稅再次明確方向。剛剛舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳遞出消息，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

　　房產(chǎn)稅在上海、重慶先行先試已滿兩年，試點(diǎn)效果爭(zhēng)議不斷，但可以看出，房產(chǎn)稅改革正在路上，并注定會(huì)在今后對(duì)樓市調(diào)控、百姓生活產(chǎn)生重要影響。

　　分析人士預(yù)計(jì)，第二批試點(diǎn)城市在征收方案上參考“上海模式”的可能性較大。那么，青島是否將入圍第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市？個(gè)人已有的存量房是否將列入房產(chǎn)稅征收范圍呢？如果房產(chǎn)稅真的在青島落地，那么這將對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？帶著這些疑問(wèn)，記者展開(kāi)了采訪。

　　擴(kuò)容信號(hào)去年已發(fā)出

　　記者注意到，房產(chǎn)稅擴(kuò)大范圍的信號(hào)自去年年初已經(jīng)發(fā)出，財(cái)政部信息顯示，2012年稅收預(yù)算收入為53094億元，比去年增加9.2%，其中增值稅、消費(fèi)稅和房產(chǎn)稅成為新的稅收增長(zhǎng)點(diǎn)。房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍已毋庸置疑。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在2012年上半年接受有關(guān)媒體采訪時(shí)表示，要穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)稅收改革方案。與此前關(guān)于房產(chǎn)稅改革的介紹相比，上述表態(tài)出現(xiàn)了新變化，即明確未來(lái)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)將同時(shí)考慮對(duì)保有和交易環(huán)節(jié)征稅。

　　今年2月20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。除強(qiáng)調(diào)指出要嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施及實(shí)施差別化住房信貸政策外，明確指出要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

　　將逐步替代限購(gòu)令？

　　“房產(chǎn)稅這兩年一直在提，最后僅上海、重慶兩地試點(diǎn)，但從試點(diǎn)效果來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用并不明顯，青島也一直在傳，但從未被證實(shí)。不過(guò)從中央各部門的態(tài)度來(lái)看，正在實(shí)施的樓市‘限購(gòu)令’并不是個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，房產(chǎn)稅作為一個(gè)調(diào)節(jié)樓市的稅收杠桿，倒是個(gè)值得探討的方式。個(gè)人認(rèn)為，國(guó)務(wù)院是希望進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，從而逐步替代限購(gòu)令。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)總經(jīng)理孫杰分析指出，今年增加的試點(diǎn)城市很可能出現(xiàn)在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的一些城市，不排除青島也在其列。這些城市商品房投資價(jià)值高，房?jī)r(jià)漲幅較快，需要房產(chǎn)稅配合限購(gòu)政策同步施行。一旦房產(chǎn)稅擴(kuò)面征收的試點(diǎn)大范圍推開(kāi)，房產(chǎn)限購(gòu)的政策又同步淡出，那么房產(chǎn)稅擴(kuò)面征收的成效將會(huì)迅速體現(xiàn)出來(lái)。

　　滬渝兩地試點(diǎn)收效甚微

　　提及上海、重慶兩種模式，孫杰表示，上海模式僅僅針對(duì)新增房，未將存量房納入征收范圍，且征收稅率較低，如果青島照搬上海模式，對(duì)現(xiàn)有地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)不會(huì)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性影響，但是有長(zhǎng)期影響。“按現(xiàn)有上海模式，以一套總價(jià)100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，房產(chǎn)稅僅為4200元，這還是在沒(méi)計(jì)算是否超過(guò)人均60平方米的基礎(chǔ)上算的。按照上海規(guī)定，人均超過(guò)60平方米的部分才需要征收，繳稅更是微乎其微。”孫杰分析說(shuō)，如果將存量房納入到征收范圍，那影響就比較大了。“青島前幾年的炒房之風(fēng)挺盛的，持有多套房的大有人在。一旦實(shí)施，對(duì)持有多套房的房東影響最大，估計(jì)會(huì)出現(xiàn)局部拋售潮。”

　　還有業(yè)內(nèi)人士指出，從目前已試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶兩地情況來(lái)看，此次征收范圍并未將存量房納入征收范圍，雖然重慶的征收目標(biāo)群體鎖定在高檔房和別墅，但是征收范圍仍然有限。從目前看，房產(chǎn)稅的影響更多體現(xiàn)在心理層面。下一步向存量房征稅被認(rèn)為是大勢(shì)所趨。“征收房產(chǎn)稅原則是，多占資源應(yīng)該多拿錢，比如說(shuō)別墅，同樣的面積如果是普通商品房可以滿足更多人居住需求。”住建部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時(shí)表示。“上海和重慶屬于兩個(gè)完全不同的模式，但是目標(biāo)是一樣的。之所以這樣試點(diǎn)也是盡量找出代表性，找不同的標(biāo)本最后看效果，對(duì)試點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，最后選擇哪個(gè)，一方面要結(jié)合這兩個(gè)城市的經(jīng)驗(yàn)，一方面還要兼顧自己的特點(diǎn)，最后可能就是兩個(gè)結(jié)合并突出自己特點(diǎn)。”王玨林認(rèn)為。

　　將改變市場(chǎng)預(yù)期

　　市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析說(shuō)，盡管不少人認(rèn)為“國(guó)五條”基本上是早幾年提出的老調(diào)，沒(méi)有多少新意的地方，但是“國(guó)五條”出臺(tái)之后，立即見(jiàn)效，把股市“殺”得落花流水。可見(jiàn)“國(guó)五條”的核心并非該政策新意多少，對(duì)市場(chǎng)影響多大，而重點(diǎn)是要改變市場(chǎng)預(yù)期。

　　“當(dāng)前青島的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的上漲，如浮山后區(qū)域、新都心區(qū)域以及李村片區(qū)等，且?guī)?dòng)其他片區(qū)也開(kāi)始上漲，開(kāi)發(fā)商也不斷放出信號(hào)‘下步還要繼續(xù)上調(diào)’，引發(fā)部分購(gòu)房者恐慌性購(gòu)房，導(dǎo)致近幾個(gè)月我市新房成交量屢屢破萬(wàn)套，成交量上升又帶動(dòng)成交價(jià)繼續(xù)上漲，這是中央不愿意看到的。在這個(gè)節(jié)骨眼上，國(guó)務(wù)院下發(fā)新版‘國(guó)五條’，改變了這種預(yù)期，下步就看如何制定細(xì)則以及各地如何落實(shí)細(xì)則。”這名負(fù)責(zé)人指出。

　　【說(shuō)法】對(duì)房?jī)r(jià)的影響應(yīng)著眼于長(zhǎng)期

　　不難看出，在本次國(guó)務(wù)院確定的樓市調(diào)控政策中，房產(chǎn)稅是作為“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”措施中的一項(xiàng)出現(xiàn)，與此并列提及的還有更加嚴(yán)格的限購(gòu)政策以及“實(shí)施差別化住房信貸政策”。

　　房產(chǎn)稅在樓市調(diào)控中扮演什么角色？這在業(yè)內(nèi)已逐漸形成一定共識(shí)，那就是不可或缺，更偏重于樓市的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。正如搜房網(wǎng)總裁、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)董事長(zhǎng)莫天全所說(shuō)，房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)、對(duì)房?jī)r(jià)的影響，短期內(nèi)不會(huì)看出來(lái)，應(yīng)著眼于長(zhǎng)期。

　　畢馬威華中區(qū)稅務(wù)主管合伙人盧奕也認(rèn)為：“稅收是十分嚴(yán)肅的事情，要有持續(xù)性，所以應(yīng)該是長(zhǎng)期執(zhí)行的，稅收不應(yīng)針對(duì)調(diào)節(jié)短期行為，樓市出現(xiàn)的過(guò)熱問(wèn)題一定從增加供給、金融、稅收等多方面去綜合解決。”

　　值得注意的是，我國(guó)房產(chǎn)稅改革目前已被放置在房地產(chǎn)稅制整體改革框架中考慮。目前，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅種很多，收費(fèi)也較多，且存在重復(fù)征稅，所以房產(chǎn)稅全國(guó)推開(kāi)應(yīng)該是建立在理清整個(gè)房地產(chǎn)稅制的基礎(chǔ)上。

　　【分析】房產(chǎn)稅改革如何影響百姓生活

　　房產(chǎn)稅雖在中國(guó)只是一個(gè)占總稅收收入1.4%的小稅種，但與普通百姓的關(guān)系非常密切，隨著今后房產(chǎn)稅改革逐步向全國(guó)推開(kāi)，其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、百姓生活都會(huì)產(chǎn)生直接影響。

　　財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康分析指出，從房產(chǎn)稅產(chǎn)生的效應(yīng)看，想買房自住的人，會(huì)改變預(yù)期，傾向于購(gòu)買更實(shí)惠、相對(duì)小戶型的房子；買方囤在手中做“商業(yè)性社會(huì)保險(xiǎn)”的人，也會(huì)考慮以后不再空置，想出租出去；炒房的人也會(huì)收斂自己的行為。

　　陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖說(shuō)：“房產(chǎn)稅全面推開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是深刻的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商也會(huì)根據(jù)稅制設(shè)計(jì)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)決策，比如會(huì)盡量多開(kāi)發(fā)中小戶型的房子，少開(kāi)發(fā)一些大戶型、豪華型。”

　　對(duì)百姓而言，開(kāi)征房產(chǎn)稅后將會(huì)感受到稅務(wù)部門的“上門征稅”，這對(duì)我國(guó)的征稅方式本身也是一次質(zhì)變，而一旦“上門征稅”，就像繳納平時(shí)居住小區(qū)的物業(yè)費(fèi)一樣，百姓會(huì)更加在乎“我的稅到底去干什么”，這無(wú)疑要求政府必須加快推進(jìn)財(cái)政支出的透明公開(kāi)，加快提高教育等公共服務(wù)的水平。

　　一些專家同時(shí)指出，作為財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)乃至全國(guó)推開(kāi)后將會(huì)更有效地調(diào)節(jié)居民財(cái)富分配，而房產(chǎn)稅全國(guó)推開(kāi)也一定是個(gè)逐漸的過(guò)程，各地會(huì)有差別化的稅制設(shè)計(jì)，在考慮到每個(gè)人基本的住房需求時(shí)，讓持有較多房產(chǎn)的人增加成本。

　　【鏈接】

　　上海模式

　　自2011年1月底開(kāi)始，上海對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)的住房。上海市居民家庭人均不超過(guò)60平方米的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對(duì)住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

　　根據(jù)上海市財(cái)稅部門公布的最新信息，2012年上海市稅務(wù)部門已對(duì)20.8萬(wàn)套住房完成了房產(chǎn)稅的征免認(rèn)定，其中應(yīng)稅住房約3.7萬(wàn)套，約占已認(rèn)定住房總數(shù)的17.8%。再加上2011年認(rèn)定的近2萬(wàn)套應(yīng)稅住房，兩年來(lái)上海市共有5萬(wàn)套個(gè)人住房需要繳納房產(chǎn)稅。在稅金金額上，《關(guān)于上海市2012年預(yù)算執(zhí)行情況和2013年預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2012年上海房產(chǎn)稅24.6億元，完成預(yù)算的109.3%。

　　重慶模式

　　重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案則不同于上海。重慶的征稅對(duì)象，是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購(gòu)的高檔住房；在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。其中高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含）以上的住房。房產(chǎn)稅稅率則以房產(chǎn)交易價(jià)為征稅基數(shù)，交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。

　　目前，重慶市并沒(méi)有披露2012年的房產(chǎn)稅征收情況。2011年，重慶征收房產(chǎn)稅涉及9400余套住宅，總計(jì)近1億元，應(yīng)稅率99.1%，但相對(duì)于重慶市去年2900億的財(cái)政收入，房產(chǎn)稅的增量幾乎可以忽略。