來(lái)源：大眾網(wǎng)-城市信報(bào) 2013-03-06 07:06:46

    兩年前，青島版限購(gòu)令僅包括市區(qū)(6區(qū))，而根據(jù)新調(diào)控政策的要求，限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購(gòu)住房類型包括所有新建商品房和二手住房。青島細(xì)則何時(shí)落實(shí)？目前非限購(gòu)區(qū)域樓市情況如何？3月5日，記者調(diào)查了解到，4郊市暫未接到相關(guān)文件通知 ，但由于購(gòu)房者擔(dān)心失去資格 ，這些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)集中辦理房產(chǎn)證、網(wǎng)簽的情況。在郊區(qū)，限購(gòu)令的最大影響還是別墅項(xiàng)目。目前在郊區(qū)，外地客仍是主要消費(fèi)人群。因此，如果限購(gòu)全面覆蓋，即墨溫泉?jiǎng)e墅、膠州灣別墅等或遭毀滅性打擊。

    急辦網(wǎng)簽，怕被限購(gòu)

    3月5日上午9點(diǎn)多，即墨市藍(lán)鰲路附近一家樓盤售樓處，工作人員正忙著整理商品房購(gòu)房合同 ，辦理網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。在平時(shí)，這個(gè)時(shí)間他們才剛上班，是最清閑的時(shí)候，從4日開始一切都變了。

    “上周有7組客戶，看好了小戶型房子，交了定金，選好房子，這兩天過來(lái)辦理網(wǎng)簽。也不是我們售樓處催的，新政都知道，即墨很可能要限購(gòu)了，即墨市房地產(chǎn)交易中心這兩天人滿為患。”售樓先生李南告訴記者。

    位于膠州市的青湖國(guó)際樓盤，在3月4日網(wǎng)簽了12套新房。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者透露說(shuō)，這種現(xiàn)象從上周末就出現(xiàn)了，預(yù)計(jì)得持續(xù)到這個(gè)月底。國(guó)家已經(jīng)要求擴(kuò)大限購(gòu)范圍，膠州限購(gòu)是很有可能的，只是時(shí)間問題。

    “中置青湖國(guó)際是多層，只剩余100多套。膠州很可能被列入限購(gòu)的傳言和多層稀缺年后漲價(jià)的傳言，加上4月1日后要漲契稅的消息，再加上二手房差額所得稅的消息，幾重消息疊加，膠州當(dāng)?shù)乜蛻舢a(chǎn)生恐慌情緒，害怕增加上述的各種費(fèi)用，導(dǎo)致他們迅速出手，因此樓盤遭到搶購(gòu)。”

    郊區(qū)成交遠(yuǎn)超市區(qū)

    在即墨市，還有很多二手房購(gòu)房者去辦理房產(chǎn)證，緊急過戶。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的成交數(shù)據(jù)，截至3月5日下午4點(diǎn)，全市新建住宅成交量為423套，郊區(qū)發(fā)力明顯。

    其中，膠州市成交78套位列第一位，其次是即墨市，成交量為61套，緊隨其后的是原膠南市、平度市，分別為44套、37套，這些區(qū)域均是目前的非限購(gòu)區(qū)。限購(gòu)區(qū)域方面，市南區(qū)和市北區(qū)均為23套，李滄區(qū)為19套，嶗山區(qū)為10套，黃島區(qū)為27套。

    成交火爆，帶動(dòng)了這些區(qū)域房?jī)r(jià)的上漲。位于原膠南市的隆海海之韻，每平米在原價(jià)格上上調(diào)200元。隆海海之韻營(yíng)銷部部長(zhǎng)劉興業(yè)表示，國(guó)五條的頒布主要是對(duì)二套或者改善性購(gòu)房產(chǎn)生了較大的影響。在政策不穩(wěn)的前提下，購(gòu)房者主要關(guān)注的應(yīng)該是該樓盤的區(qū)域布局、升值空間、樓盤熱度以及政府的支持力度。通過多角度的參考與分析，作出最后的判斷選擇。

    實(shí)際上，從去年開始，非限購(gòu)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲明顯，很多大鱷已經(jīng)瞄向這些區(qū)域。在平度市，萬(wàn)科城已經(jīng)如火如荼地建設(shè)銷售；在膠州市，綠城項(xiàng)目?jī)r(jià)格早已過了6000元大關(guān)；在即墨市8000元以上的樓盤層出不窮。

    非限購(gòu)區(qū)暫未接到通知

    根據(jù)新調(diào)控政策的要求，限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購(gòu)住房類型包括所有新建商品房和二手住房。眾所周知，實(shí)施了兩年的青島版限購(gòu)令只覆蓋市區(qū)(6區(qū)，不含原膠南)。根據(jù)目前的規(guī)定，本地人只要在6區(qū)內(nèi)沒有房屋，便可以再購(gòu)買兩套房子。這個(gè)政策的實(shí)施結(jié)果是6區(qū)成交量下跌明顯，投資客被限制。然而在非限購(gòu)區(qū)域，投資客依然可以自由購(gòu)買。

    3月5日，記者以購(gòu)房者的身份咨詢了原膠南市、萊西市、即墨市等非限購(gòu)區(qū)域的房地產(chǎn)管理處，得到的答復(fù)基本一致，這些區(qū)域還沒有接到限購(gòu)?fù)ㄖF(xiàn)在仍然可以隨意購(gòu)房。原膠南市方面，市國(guó)土資源和房屋管理局正在對(duì)原膠南市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行綜合調(diào)研、評(píng)估。待完成后，將依據(jù)國(guó)家調(diào)控相關(guān)政策及時(shí)確定有關(guān)措施。

    “國(guó)家對(duì)諸如膠州等眾多四線城市住宅用地均有嚴(yán)格把控，有意抑制多層用地，未來(lái)高層住宅將成趨勢(shì)。目前膠州新城區(qū)多層住宅存量大幅下跌，已成極為稀缺產(chǎn)品，預(yù)計(jì)4月起多層價(jià)格將出現(xiàn)上漲。”膠州一家樓盤負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)。

    信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，具備條件

    青島市全面實(shí)施限購(gòu)令的前提是住房信息聯(lián)網(wǎng)。也就是說(shuō)，市民到平度市買房，可以在當(dāng)?shù)夭樵兊剿诩茨⑹心系认拶?gòu)區(qū)域的購(gòu)房記錄，這樣限購(gòu)才能真正實(shí)現(xiàn)。記者了解到，目前青島市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)，具備聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行條件。

    據(jù)介紹，此前青島已有的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和住房保障信息系統(tǒng)，可基本滿足個(gè)人住房信息的查詢需要，但系統(tǒng)數(shù)據(jù)不全且較分散。青島市自2010年底展開個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，形成全市統(tǒng)一的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和集統(tǒng)計(jì)、分析、管理、查詢等功能于一體的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用系統(tǒng)。青島建設(shè)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)涵蓋四個(gè)方面內(nèi)容：私有房產(chǎn)信息、租賃房產(chǎn)信息、隨住房屋信息和其他住房或居住信息。

    另外，青島市住房限購(gòu)政策規(guī)定：居民家庭(夫妻雙方及未成年子女)擁有住房套數(shù)，以新購(gòu)房時(shí)居民家庭在市內(nèi)六區(qū)已辦理產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)簽備案的房屋套數(shù)為準(zhǔn)。申請(qǐng)人在一套住房中僅占部分份額的，按其擁有一套住房計(jì)算。

    扼殺外地客，別墅恐遭殃

    限購(gòu)對(duì)于別墅的打擊，已經(jīng)在城陽(yáng)區(qū)、嶗山區(qū)顯現(xiàn)。自限購(gòu)之后，高端客戶的購(gòu)買資格和后市預(yù)期雙雙受影響，致成交量下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年青島平均月銷售別墅產(chǎn)品100多套，而2010年曾達(dá)到月成交200套。供應(yīng)量方面，青島別墅存量已經(jīng)達(dá)到1600多套，按照當(dāng)前銷售速度，銷售周期長(zhǎng)達(dá)16個(gè)月。

    在非限購(gòu)區(qū)域，即墨和膠州是別墅的供應(yīng)量主要區(qū)域。即墨是別墅供應(yīng)量最集中的片區(qū)，在建在售項(xiàng)目約20個(gè)，占據(jù)了青島別墅市場(chǎng)的近4成。但去年高額的供應(yīng)量，加上競(jìng)爭(zhēng)壓力，使即墨的別墅項(xiàng)目銷售情況并不樂觀。

    “別墅和普通住宅不一樣，定價(jià)上受產(chǎn)品本身特性的影響很大，如產(chǎn)品設(shè)計(jì)和所擁資源等。同一區(qū)域不同類型的產(chǎn)品，價(jià)格可以差出上萬(wàn)元。購(gòu)買普通住宅的，基本都是剛性需求和改善性需求。而別墅，都是高端人士，本地人有一部分，還有很多是外地客。這部分人群都是多套房擁有者，如果要限購(gòu)，這部分人群肯定會(huì)流失，別墅項(xiàng)目在短期內(nèi)將遭受沉重打擊。”太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周向記者介紹說(shuō)。

    ◎記者手記：重拳落地，房?jī)r(jià)或可控

    全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控問題明確表態(tài)，住建部對(duì)各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)沒有指導(dǎo)意見，但要求保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。目前，調(diào)控細(xì)則落地問題已成熱點(diǎn)關(guān)注問題。

    從契稅提高，到房產(chǎn)稅可能落實(shí)，到限購(gòu)范圍擴(kuò)大，再到20%個(gè)稅，最近調(diào)控政策密集出爐，青島市場(chǎng)也出現(xiàn)了恐慌局面。買方、賣方、中介、開發(fā)商等各方對(duì)樓市走勢(shì)看法不一。在記者看來(lái)，重拳落地，房?jī)r(jià)可控。

    房產(chǎn)稅方面，以上海為例，房產(chǎn)稅征收對(duì)象是上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房，稅率暫定為0.6%和0.4% ，人均住房面積達(dá)到60平方米以上予以征稅，過低的稅率不足以與買房者的收益相抗衡。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，青島如果開征房產(chǎn)稅，對(duì)樓市影響并不大。契稅方面，青島暫未跟進(jìn)，而且首套房、小面積房子都是有優(yōu)惠的。

    影響較大的是20%個(gè)稅。記者發(fā)現(xiàn)，雖然政策規(guī)定個(gè)稅由房東出 ，但是青島仍由買家出。最終結(jié)果是購(gòu)房成本增加，直接壓縮投資客的利潤(rùn)空間。在限購(gòu)范圍擴(kuò)大、房產(chǎn)稅的影響下，短期內(nèi)青島房?jī)r(jià)漲幅肯定會(huì)下跌。（記者 李晨）