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高端住宅成交反彈難阻毛利下滑 房企盈利有限
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
“3·30新政”之后，全國(guó)各地樓市逐漸擺脫年初的低迷狀態(tài)，出現(xiàn)反彈。盡管二三線城市去化壓力仍然存在，但四大一線城市已顯露量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)，高端住宅項(xiàng)目抓緊入市，并在上月收獲了高于年初的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
當(dāng)房子逐漸開(kāi)始變得好賣(mài)之后，哪些儲(chǔ)備了高端住宅項(xiàng)目的房企會(huì)隨之受益？并如期獲得高毛利？
高端住宅“入夏”
高端住宅市場(chǎng)又熱了。在深圳等一線城市，一般面積超過(guò)144平方米，均價(jià)高出區(qū)域內(nèi)普通住宅50%以上，建筑規(guī)劃相對(duì)高端的項(xiàng)目即可被歸入高端住宅。當(dāng)市場(chǎng)初步好轉(zhuǎn)后，這些并不好賣(mài)的房子在交易量和價(jià)格上均有提升。
中指院數(shù)據(jù)顯示，今年4月，深圳140平方米以上住宅成交了461套，而去年同期，這一數(shù)據(jù)僅為303套。
高端住宅市場(chǎng)的成交均價(jià)波動(dòng)很大，受不同月份的入市項(xiàng)目影響，整體均價(jià)并不與市場(chǎng)景氣度呈現(xiàn)正相關(guān)。但在具體項(xiàng)目上，去年入市的項(xiàng)目明顯經(jīng)歷了一個(gè)上升、下降、再上升的周期。
以華僑城深圳高端住宅項(xiàng)目LOFT公館為例，中指院數(shù)據(jù)顯示，4月該項(xiàng)目累計(jì)成交33套，成交均價(jià)為54709元/平方米，這一數(shù)據(jù)已與去年10月的開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)不相上下，遠(yuǎn)高于今年初4.9萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。
市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，招商地產(chǎn)位于深圳的高端住宅項(xiàng)目海上世界雙璽花園二期也隨之入市，目前參考均價(jià)在11萬(wàn)元/平方米，高于去年開(kāi)盤(pán)以及今年初的均價(jià)。招商地產(chǎn)[微博]對(duì)此解釋稱(chēng)，兩次推售的產(chǎn)品性質(zhì)不同，并不具有可比性。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任何倩茹稱(chēng)，高端住宅市場(chǎng)一向是樓市的風(fēng)向標(biāo)，市場(chǎng)不好時(shí)跌得最快，市場(chǎng)好時(shí)漲得最多，“3·30新政”后，入市以及正準(zhǔn)備入市的高端住宅項(xiàng)目增多。“市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，客戶(hù)簽訂單的速度也變快了。”深圳一名高端住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人稱(chēng)。
房企盈利或有限
傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，高端住宅項(xiàng)目往往能帶給房企較多溢價(jià)，這也意味著毛利更高。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，上海高端住宅項(xiàng)目湯臣一品的毛利率甚至達(dá)到85%，遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)平均水平。
對(duì)于房企而言，當(dāng)土地價(jià)格難降、人力成本高企、房?jī)r(jià)又增長(zhǎng)乏力時(shí)，推高端住宅項(xiàng)目無(wú)疑是阻擋毛利率下滑利器。
當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，這一理論還成立嗎？對(duì)于不同房企而言，毛利率需要分別而論。
華僑城在一線城市的項(xiàng)目多定位高端住宅，其2014年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率雖有下降趨勢(shì)，但仍維持在66.08%。
以2014年開(kāi)建的華僑城深圳“西北片區(qū)2號(hào)地項(xiàng)目”為例，該公司公告稱(chēng)，建筑面積約7.6萬(wàn)平方米，包括兩棟超高層住宅及配套設(shè)施，總投資17.47億元，預(yù)計(jì)總收入約32.55億元，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)7.38億元。據(jù)記者粗略估算，毛利率約在86%。
不過(guò)，決定企業(yè)凈資產(chǎn)收益的除了銷(xiāo)量、毛利，還有周轉(zhuǎn)速度。
資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員黃立沖稱(chēng)，雖然樓市已接近頂點(diǎn)，但高周轉(zhuǎn)模式本身沒(méi)有錯(cuò)，未來(lái)還是要走“短平快”路線，只是大量舉債擴(kuò)張已不可能，高周轉(zhuǎn)模式的精髓在于用溢價(jià)覆蓋財(cái)務(wù)成本，周轉(zhuǎn)期越短，獲利越多。
自從和一線房企逐漸拉開(kāi)差距后，曾擁有多項(xiàng)高端住宅項(xiàng)目的招商地產(chǎn)一直在謀求逆襲。
2013年招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞提出“千億銷(xiāo)售百億利潤(rùn)”的目標(biāo)，產(chǎn)品策略隨之從追求高利潤(rùn)的效益優(yōu)先，逐漸轉(zhuǎn)向快速高周轉(zhuǎn)。
但朝剛需盤(pán)的轉(zhuǎn)型，使招商地產(chǎn)經(jīng)歷了毛利驟減，從2011年的52.39%下滑至2014年的37.33%。當(dāng)時(shí)，招商地產(chǎn)董秘劉寧向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，結(jié)算中低毛利項(xiàng)目增多是原因之一。
此次高端住宅銷(xiāo)售回暖會(huì)抬升招商地產(chǎn)的毛利率嗎？招商地產(chǎn)方面表示，一方面，在此次行情中，改善性需求是主力，相比高端住宅項(xiàng)目，公司的中低端產(chǎn)品去化速度更快；另一方面，4月招商地產(chǎn)在一線城市推的高檔產(chǎn)品，基本只有海上世界雙璽二期項(xiàng)目，未來(lái)雖然還會(huì)有其他項(xiàng)目，但是占比均不大，影響有限。
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