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負利率來了 房地產離春天還有多遠？
發布時間：
2024-04-09 08:52
自上世紀90年代以來，我國經歷過4次負利率時期，期間房地產大多呈現上行趨勢。那么這一次，房地產能否借助居民儲蓄轉移的機會迎來新一輪上漲？地產商又該如何把握這一機會？
9月10日，國家統計局公布的數據顯示，8月份CPI同比上漲2.0%，高于1年期存款利率。這意味著我國再次進入負利率時代。在負利率時代，房產無疑是居民資產保值增值的理想選擇之一。
對國內房地產市場而言，負利率意味著什么？本期房產周刊將從房企出海、發債、土地市場情況等角度，探討負利率背景下的房企發展路徑的選擇。
“負利率”，是指一年期存款利率低于全國居民消費價格指數（CPI）增速。目前，央行1年期存款利率降至1.75%，而國家統計局公布的最新數據顯示，因鮮菜、豬肉價格大幅上漲，8月CPI同比上漲2.0%，如此一來，居民存款實際負利率出現，我國再次進入負利率時代。
在負利率時代，為避免貨幣資產縮水，居民往往會盡量少存錢，將更多的資金投入其他渠道。記者注意到，自上世紀90年代以來，我國經歷過4次負利率時期，期間房地產大多呈現上行趨勢。那么這一次，房地產能否借助居民儲蓄轉移的機會迎來新一輪上漲？地產商又該如何把握這一機會？
負利率或成常態
2014年6月，歐洲央行宣布下調隔夜存款利率至負0.1%，這是全球主要央行首次將該利率下調至負值。隨后，日本央行也在去年9月首開先例，以負利率推行債券貨幣化。考慮到美國自推出QE后利率基本保持在零的水平，低利率甚至負利率已經成為全球各國央行貨幣政策的常態。
香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，對于一個經濟體而言，負利率可以有兩個方面的體現：一是名義利率為負，二是實際利率為負。前者是指居民在銀行的存款沒有利息，后者是指名義利率低于通脹率，即存款利率跑不贏CPI。
華泰證券的研究報告顯示，自上世紀90年代以來，我國經歷過4次負利率時期，分別是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。
記者注意到，在上述4個負利率時期，CPI的最高值分別達到27.7%、5.3%、8.7%與6.5%。與以往不同的是，本輪負利率的特征體現為“低利率低通脹”，8月份的CPI達到2.0%，與以往相比仍處于較低水平，利率的快速下降是本輪負利率出現的主要原因。
“雖然目前利率水平已經創下數年新低，但由于實體經濟依然面臨下行壓力，政府與企業的投資意愿被壓縮，PPI與CPI都很難出現大幅上漲，因此不排除接下來央行可能還有進一步降息的動作，以此來降低實體經濟成本，啟動基建項目”，黃立沖表示。
申萬宏源證券首席宏觀分析師李慧勇也認為，在經濟內生動力不足的情況下，政策將根據需要為“穩增長”保駕護航，如果有需要央行還會繼續降息，負利率有可能成為未來一段時間的常態。
房地產的好日子？
在負利率時期，由于存款變相貶值，迫使資金更多地流入資產領域，從而推高資產價格，房地產作為國內最大的資產吸金池，或將率先受益。
國家統計局2013年公布的《1987年以來的國內商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示，在我國4次負利率期間，房地產都呈現出價格大幅上漲的情況。
其中，1992~1995年，全國商品房價格由995元/平方米上漲至1591元/平方米，累計漲幅達到60%；2003~2005年，商品房價格由2359元/平方米上漲至3167元/平方米，累計漲 幅 為 34%；2006~2008年，商品房價格由3367元/平方米上漲至3800元/平方米，累計漲幅為12.8%；2010~2012年，商品房價格由5032元/平方米上漲至5791元/平方米，累計漲幅為15%。
“不止是我國，歐美國家和日本在負利率期間，房地產也呈強勁上揚的態勢”，新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，目前A股正面臨劇烈調整，房地產作為居民保值性最強的大類資產，有望成為負利率時代抵御通脹的最佳標的。加上目前貸款基準利率已經創下近年來的新低，如果沒有意外，今年全國商品房銷售額將會超過2013年，刷新歷史紀錄。
黃立沖也認為，房地產市場將從負利率環境中率先受益，但與以往普漲的市場格局不同，接下來城市分化依然嚴重，經濟基礎較好的一二線城市房價上漲速度較為明顯，三四線城市由于供求關系失衡，受益程度相對較低。
房企借機大規模融資
盡管負利率時代有望為房地產市場帶來一段繁榮時期，但并非所有房企都能從中受益，誰能把握機會去庫存、充實財力，甚至展開并購，誰就有望在行業動蕩中實現彎道超車。“雖然房地產市場短期內會受到負利率刺激而走強，但不可忽視的是，實體經濟仍然處于探底的過程中，如果樓市短期出現過度透支，明年的市場環境也許會惡化”，黃立沖表示，因此，房企更應該居安思危，抓緊今年的機會去庫存，擴張的時候要留有余地，以便在市場形勢突變時能夠自保。
借助資金成本的快速下滑，通過發債融資充實財力，是大型房企實現彎道超車的重要手段之一。中原地產研究部數據顯示，今年以來，已經有超過60家上市房企在國內發行公司債，融資額度高達2500億元，且發債成本明顯下降。以恒大地產為例，公司于今年6月成功發行的50億元境內公司債，融資成本僅為5.38%，僅為海外發債成本的一半。“在負利率時代，資金都很便宜，大型房企這個時候就應該多借點錢以儲備糧草”，歐陽捷認為，如果接下來市場走好，充足的財力可幫助企業攻城掠地，像融創這種大房企已經通過融資頻頻展開并購，未來很可能實現彎道超車。即便市場不好，充裕的現金也是最好的御寒“冬糧”。
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