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樓市未來是"牛"還是"熊"？樂觀派和悲觀派觀點大PK
發布時間：
2024-04-09 08:52
不可否認的是，在政府的政策扶持下，今年樓市出現了回暖，尤其是下半年以來，樓市銷量屢創佳績，但是對于樓市未來的爭論，卻從未間斷過，“銀十”眼看就要結束，爭論聲更是愈演愈烈。這些不同的聲音基本分為“樂觀派”和“悲觀派”，而且是“公說公有理，婆說婆有理”，在老百姓看來，真是“聽誰說得好像都有點道理”！
房價到底會漲還是跌？現在出手合不合適？這是每一個置業者在購房之前都大為困惑的問題。從去年開始，樓市就出現了“變天”跡象，于是政府采取了種種手段來進行“救市”，但樓市畢竟是市場經濟做主導，因此不僅普通老百姓看不清樓市形勢，就連經驗十足的專家也不能準確預測其走向。
樂觀派：樓市“寒冬”已經過去 房價上漲是必然趨勢
依據一：前9月樓市成交量見長
部分樂觀派認為，寬松的貨幣政策下，購房首付、利率已經達到歷史最低點；金九銀十的來臨，又讓房企加入讓利優惠的浪潮中，這些都表明，眼下正是購房的最佳時期。
從數據來看，今年前九個月，全國房地產銷售量溫和上漲。1至9月，全國商品房銷售面積82908萬平方米，同比增長7.5%，增速比前八個月提高0.3個百分點。
其中，住宅、辦公樓銷售數據均現“量價溫和復蘇”：前九個月，全國住宅銷售面積增長8.2%，辦公樓銷售面積增長11.4%，商業營業用房銷售面積增長1.8%。從銷售額來看，全國商品房銷售額56745億元，增長15.3%，增速與前8個月持平。其中，住宅和辦公樓銷售額增長18.2%和18.7%，僅商業營業用房銷售額下降1.7%。這些數據表明，盡管樓市經歷了一些波折，但是總體上仍然呈現健康向上的狀態，在樂觀派看來，“寒冬”只是暫時的，春天總會回歸的。
依據二：利好政策頻出刺激樓市
也有專家從經濟方面分析，美元即將進入加息周期，全球面臨流動性退潮（錢逐步回流美國）帶來的通縮壓力。以中國為代表的新興經濟體面臨需求收縮和美元強勢的雙殺，可謂“鴨梨山大”。在這種背景下，中國需要不斷降準、降息，維穩增長，自去年11月21日以來已6次降息5次降準。在多重刺激下，樓市進一步回暖將不再難。
10月10日，央行宣布信貸資產質押再貸款試點區域擴容，專家分析稱，政府此舉有“開閘放水”之意，有業內專家點評：“新一輪通貨膨脹已經來臨。”而據以往的經驗來看，還沒有一次通貨膨脹率能跑過房價的漲幅，反而通漲成為了房價上漲的導火索。
依據三：通貨膨脹導致購買力下降
以如今的貨幣政策，未來金錢的購買力會是怎樣的呢？有人采集了英格蘭銀行、日本央行和美聯儲幾十年來的貨幣供應量和經濟增長率的相關數據，然后與中國目前的貨幣供應量和經濟增長率對比，發現中國的貨幣供應增長率和GDP增長率仍然是遠遠高于他們。
業內人士算了一筆賬，如果采用更穩健和謹慎的貨幣政策，按照購買能力計算，現在的100萬元，在10年之后的真實購買力可能相當于今天的32萬元到62萬元之間；按照占貨幣發行量的比例計算，現在的100萬元，在10年之后的財富比例可能相當于今天的13萬元到35萬元之間。無論哪種方式，未來的購買力都大為縮水，所以，最保險最靠譜的投資方式就是購買不動產。
依據四：專家分析樓市量價齊漲
當代經濟學家、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對樓市未來樂觀的判斷提出了幾點自己的看法：一方面是商品房的銷售指標、資金指標、庫存量的指標總體較好。另一方面是土地方面、新開工與新完工的面積減少，有利于去庫存。三是房地產政策放松的基調不變，未來貨幣與信貸及公積金的政策越來越寬松。因此，未來房地產市場依然會保持積極向上的復蘇的態勢，量價齊升得到體現。
悲觀派：供需平衡使庫存難消化 房地產泡沫可能破裂
依據一：樓市供求基本面已基本平衡
盡管樓市樂觀派擺出了一二三條，但是悲觀派卻并不買賬，在他們看來，樓市正在走下坡路，房價的下跌是不可扭轉的事實。
從供需關系上來看，樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復蘇好轉不可持續。據統計，2010年左右，中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，按照國際標準，城鎮家庭戶均套數達到1.0，也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量、房增速將遞減。既然市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉不可持續。
此外，對于央行降息降準的影響，在刺激消費的同時，也大量透支了樓市需求，專業人士分析，樓市在經過下半年的瘋狂期之后，會陷入大蕭條。從時間的角度來看，2016年初開始，新一輪的房地產市場調整極有可能來臨。
依據二：取消“限外”實際意義不大
為了刺激提振樓市，今年8月份中國取消外商投資房企辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。有資格的境外機構和個人可購買符合實際需要的自用、自住商品房。
這也就是通俗所講的取消“限外”，然而對于取消“限外”所帶來的積極影響，悲觀派并不認同，在他們看來，美元加息預期強烈，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國取消限外對國內樓市的象征意義大于實際意義。放開外國人在國內購房的限制，對國內樓市去庫存不會起到太大作用，因為全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產，不會選擇中國樓市。
依據三：“地王”頻出是樓市蕭條的前兆
除此之外，悲觀派通過“地王”的出現佐證自己的觀點。他們表示，“地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之后必然出現調整期，樓市將現大蕭條的周期。
今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現。在房地產市場仍然還在復蘇的市場背景下，土地市場出現“高溢價”、“地王”不是一件好事情。
從歷史經驗來看，2009～2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現來看，如果土地市場“地王”現象在今年下半年持續頻現，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調整期。
依據四：庫存量大是樓市發展的硬傷
庫存大，這是悲觀派印證樓市走勢艱難的最大依據。對于大多數大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，單看山東，目前的庫存商品房去化周期就長達23個月，放眼全國樓市基本面并沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力。在這個大背景下，樓市要想回到幾年前的風光狀態，似乎不是件容易的事。
現有的土地供應量和存量房，已經導致了很多地方的項目都賣不動，再加上這兩年地方債務持續增長的情況下，有些地方政府主要靠賣地來還債。在這種情況下，土地和房地產供應進一步被放大，別說三、四線城市房地產滯銷，現在就連有些二線城市的房子都賣不動。大連萬達集團股份有限公司董事長王健林表示，二三四線城市不能再建房子了，沒有產業支撐，沒有人流物流集聚的房地產開發，就是在沙地上蓋樓，蓋得越多越高，未來的風險就越大。此外，悲觀派人士還舉例認為，連續15年坐在華人首富交椅的李嘉誠先生已在賣北京、上海的物業，此番“見好就收”的投資選擇被市場解讀為國內房地產泡沫破裂的前兆。
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