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綜合盤點青島商圈:香港路第一李滄商圈第二 嶗山商圈將問鼎第三
發布時間：
2024-04-09 08:52
2015是青島商業地產“百花齊放”的一年，合肥路永旺廣場、李滄銀座和諧廣場、青島萬象城等項目相繼開業，以及悅薈廣場的重裝開業，為豐富青島的商業添加了濃墨重彩的一筆。此外，新都心片區的麥凱樂、佳世客和雙峰廣場等在建項目也都已經做好了迎客的準備，“齊刷刷”地等著年底前亮相。
隨著各大商業綜合體項目的相繼面世，青島主要商圈的體量也隨之發生變化，新商圈不斷升級欲“后來居上”，而老商圈也在不斷強壯自身，新老商圈上演的“奪客之爭”愈演愈烈。
李村商圈發展迅速但尚未奪冠 2018年前“老大”仍是香港中路商圈
香港中路商圈
說起青島的商圈，稱得上“元老級別”的莫過于香港中路商圈了。香港中路商圈占據著全青島最為優勢的地理位置，鱗次櫛比的高端寫字樓、星羅密布的金融機構，加上一個挨一個的高檔小區，奠定了豐沛消費客流的基礎。從最初的佳世客開始，家樂福、海信廣場、陽光百貨、麥凱樂等商界大鱷爭相殺入，東部商圈迅速崛起，確立了在島城的“龍頭”地位。
近年以來，隨著商業地產的開發，香港中路商圈開始向西擴展，尤其是隨著全國規模最大的萬象城的開業，香港中路西部商圈呼之欲出，本就高端大氣的香港中路商圈再一次迎來“蝶變”。
李村商圈
盡管香港中路商圈有著不可比擬的優勢，但其他商圈的迅速崛起，也讓其“龍頭老大”的位子受到了挑戰，其中最大的威脅便來自李村商圈。
近幾年，李村商圈吸收了寶龍、蘇寧、萬達、樂客城、銀座等新一批購物廣場，成功擊敗臺東商圈，躋身到青島商圈前列。對此，“李村商圈已經成為青島最大的商圈，未來兩年甚至會成為山東半島最大的商圈”的各類報道甚囂塵上。雖然廣告的意味比較重，但足以看出李村商圈不容小覷的發展勢頭。
截止到今年第三季度，青島商業市場存量為260萬平方米，其中占比最大的是香港中路商圈，其商業存量為93.9萬平方米，占全市商業總面積的36%；李村商圈現為青島第二大的商圈，現有存量70.9萬平方米，占青島商業總面積的27%。
據戴德梁行最新數據顯示，到2018年，香港中路商圈仍是未來供應體量最大的商圈，總面積將可達112.4萬平方米，而李滄商圈也將繼續擴容，體量較香港中路商圈僅差10.4萬平方米，會穩坐亞軍寶座，不過并不能代替香港路商圈成為“青島第一”。
嶗山商圈后來者居上 未來將成為青島第三大商圈
嶗山證大大拇指廣場
冠軍和亞軍分別被香港中路和李滄商圈“霸占”著，那么未來體量緊跟其后的會是哪個商圈呢？臺東商圈、中山路商圈這些名字憑借著多年積攢下來的名氣很容易一下子出現在人們的腦海中，然而根據專業統計數據顯示，未來搶駐青島第三甲的商圈竟然是嶗山商圈。這個后起之秀正以不可阻擋的發展趨勢成為青島商圈的主力。
雖然相對與香港中路、臺東這些傳統商圈相比，嶗山商圈發展的時間比較短，缺乏積累和沉淀，但是相對于傳統商圈，其高起點的規劃以及獨特的地理位置也使它具有了先天的競爭優勢。
麗達、證大大拇指廣場、上實啤酒城改造項目、位于大埠東小區的鵬麗南華商業中心等，都以“大而全”的模式，走上了城市綜合體、都市會客廳的商業模式。另外還有啤酒城、國際會展中心、青島大劇院、國信體育中心、博物館、大學城、現代藝術中心……一系列大型項目均落戶嶗山區，這是嶗山發展的基礎也是嶗山商圈騰飛的動力。從超市到時尚品牌再到美食天地、國際影城，從一站式的消費休閑體驗到銀行、電視、通訊等便民營業點，嶗山商圈應有盡有。在這里轉上一圈，到處都洋溢著撲面而來的青春氣息，可以讓任何一個曾來過這里的人都會選擇成為“回頭客”。
據統計，嶗山商圈如今的商業總量約為13.7萬平方米，占青島總量的6.8%，與其他商圈相比處于“墊底”位置，然而嶗山未來的商業供應量為37.1萬平方米，增量十分可觀，相加之后，嶗山將以50.8萬平方米的商業規模趕超臺東商圈和中山路商圈。
臺東商圈體量處于弱勢 租金卻拔得頭籌遙遙領先
臺東步行街
青島的五大商圈，未來體量前三甲出爐之后，就只剩下臺東商圈和中山路商圈了。目前這兩個商圈的商業存量分別為14.7萬平方米何14.5萬平方米，各站青島總量的7%。未來，臺東商圈也僅有4.21萬的供應，中山路則沒有供應，從體量上可以看出，這兩大商圈的劣勢十分明顯。
不過，值得一提的是，臺東商圈未來體量上盡管處于弱勢，其租金卻遙遙領先。數據顯示，臺東商圈如今的租金為150—1200元/平方米/月，拿臺東步行街來說，一家40多平方米的商鋪，一年房租卻高達30萬元。與臺東同屬體量弱勢的中山路商圈，在租金上卻有著較大差距，目前該商圈的租金約為90—950元/平方米/月，一個20平方米的店面，年租金在7萬—8萬元之間，這個價位在5大商圈里屬于墊底位置。
中山路商圈
香港中路商圈和嶗山商圈的租金價位則緊跟臺東之后，租金范圍在150—1140元/平方米/月，一個五六十平的商鋪，年租金至少20萬以上。正是由于租金的高昂，許多門店出現了撤離現象，再加上一些新購物中心招商未滿，因此這兩大商圈的空置率也明顯較高。
李村商圈的租金則處于中游水平，在向陽路步行街，現在一個25平方米的店鋪年租金可達16萬元。據了解，三年前同樣的商鋪年租金不過10萬元，但近幾年隨著李村商圈的擴容，加上地鐵通車等因素，這種小商鋪一年租金漲幅就能達到5萬元。
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