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西海岸商業(yè)辦公新格局:愛(ài)"傍"綜合體 老膠南"翻牌"成為新CBD
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
西海岸晉升國(guó)家第九大新區(qū)之后，全新的規(guī)劃藍(lán)圖躍然紙上，廣闊的前景和政策的利好吸引了大批的新市民的到來(lái)，經(jīng)濟(jì)、金融、旅游、服務(wù)行業(yè)飛速發(fā)展，與此相關(guān)的商業(yè)辦公市場(chǎng)也日益興盛起來(lái)。
膠南或成西海岸第一大商務(wù)板塊 辦公市場(chǎng)仍是“價(jià)值洼地”
西海岸辦公市場(chǎng)是剛興起的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展主要集中在老黃島5大商務(wù)聚集區(qū)及1個(gè)老膠南政務(wù)版塊，名副其實(shí)的“5+1”格局。除了發(fā)展仍不均衡，寫(xiě)字樓市場(chǎng)大批量的開(kāi)發(fā)也讓整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀“供大于求”。戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，西海岸新區(qū)近5年總體供應(yīng)量將近50萬(wàn)平米，成交量?jī)H為26萬(wàn)平米左右；成交價(jià)格差異也較大，黃島區(qū)辦公樓的成交均價(jià)8700-11000元/㎡，而原膠南僅6500-8600元/㎡之間。充足的供應(yīng)量也帶來(lái)不少“價(jià)格洼地”，在目前辦公類(lèi)產(chǎn)品偏高的情況下，偏低的價(jià)格就是吸引企業(yè)入駐的“不二法門(mén)”。
相比老膠南來(lái)說(shuō)，老黃島的發(fā)展歷史長(zhǎng)、發(fā)展速度快，因此有著堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、占據(jù)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)區(qū)核心地位也無(wú)可厚非，不過(guò)西海岸區(qū)政府搬遷至朝陽(yáng)山CBD商務(wù)區(qū)之后，舊的辦公格局面臨轉(zhuǎn)變。戴德梁行青島公司總經(jīng)理張春雨先生表示：“按未來(lái)三年潛在辦公物業(yè)供給量來(lái)看，膠南政務(wù)板塊將成西海岸第一大商務(wù)板塊，辦公市場(chǎng)總體向西、向南發(fā)展。同時(shí)，隨著各個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)塊招商引資項(xiàng)目陸續(xù)落地，產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入將進(jìn)一步促進(jìn)西海岸整體辦公樓宇的持續(xù)發(fā)展。”
大企業(yè)搶灘+創(chuàng)客入駐 西海岸辦公將進(jìn)入“小步快跑”階段
青島的歷史是從島城東岸開(kāi)始的，而商業(yè)辦公最繁華的地方要屬香港中路前海一線摩天大樓集群，國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)以搶占香港中路辦公地點(diǎn)為榮，原因是最繁華商業(yè)區(qū)不僅會(huì)給員工一流的辦公環(huán)境，也會(huì)讓整個(gè)公司的檔次和定位大大提升。除此之外，青島延吉路CBD商務(wù)區(qū)也的建立分流了一部分企業(yè)，嶗山區(qū)金家?guī)X金融新區(qū)的建立又吸引了大批專(zhuān)業(yè)的金融類(lèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)入駐……商業(yè)辦公區(qū)可謂是多點(diǎn)開(kāi)花。西海岸晉升為全國(guó)第九大國(guó)家新區(qū)之后，區(qū)域未來(lái)的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)大大提升，在東岸交通擁堵、辦公租金昂貴的情況下，越來(lái)越多的企業(yè)逐漸把目光轉(zhuǎn)移到西海岸，黃島的辦公氛圍也以“小步快跑”的姿態(tài)逐漸好轉(zhuǎn)起來(lái)。
西海岸辦公市場(chǎng)“小步快跑”
首先西海岸的大型特色產(chǎn)業(yè)園個(gè)數(shù)大大增加，中德生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、萬(wàn)達(dá)東方影都、東方時(shí)尚中心……一些列以主力產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立給片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入最強(qiáng)的動(dòng)力，而其他中小企業(yè)的加盟也讓片區(qū)的發(fā)展更加多元化。令人振奮的是，今年9月青島西海岸新區(qū)招商推介舉行之后，又有52個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目簽約西海岸，投資額過(guò)百億元項(xiàng)目10個(gè)，總投資超3000億元。
除了大項(xiàng)目搶灘之外，以創(chuàng)客項(xiàng)目為主的微小企業(yè)也把目光轉(zhuǎn)移之西海岸。2015年以來(lái)，青島市政府鼓勵(lì)年輕人爭(zhēng)當(dāng)創(chuàng)客，而西海岸率先垂范，只要有足夠的創(chuàng)意就有機(jī)會(huì)加入創(chuàng)客聯(lián)盟，獲得創(chuàng)業(yè)基金和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼。辦公氛圍的提升、交通條件的改善、低廉的租金、政策的扶持讓西海岸形成微小企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條。青島某高校數(shù)字媒體專(zhuān)業(yè)大三學(xué)生小董曾經(jīng)為畢業(yè)之后的去向發(fā)愁，但伴隨著越來(lái)越多的高精尖的多媒體產(chǎn)業(yè)落戶(hù)青島之后，小董的眉頭舒展開(kāi)來(lái)了。“國(guó)家政策好、機(jī)遇好，很多打算北漂的同學(xué)都想留下來(lái)做創(chuàng)客，跟著靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)一起發(fā)展，以后的西海岸也會(huì)越來(lái)越好。”
辦公項(xiàng)目愛(ài)“傍”綜合體 與其他商業(yè)項(xiàng)目“共生共融”
區(qū)域的辦公氛圍好了，與其息息相關(guān)的商業(yè)格局也跟著受益。以前的辦公項(xiàng)目以單體為主，然而市場(chǎng)多層次的需要讓城市的商業(yè)格局發(fā)生了變化：“單打獨(dú)斗”的辦公樓不好過(guò)了，寫(xiě)字間已經(jīng)被更多的配套元素所影響，與商住及其他業(yè)態(tài)相融共生。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是辦公項(xiàng)目要么隨綜合體而生，要么依綜合體而建。占據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)CBD最核心地段的中南金石廣場(chǎng)，雖然占地不大，規(guī)劃單體辦公項(xiàng)目也無(wú)可厚。但為滿足多層次化人群的不同需，項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)綜合體，除了商務(wù)辦公外，還規(guī)劃星級(jí)酒店、LOFT精裝公寓、酒店式公寓等多業(yè)態(tài)。老膠南最近比較的火的夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)也是伴隨著城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生，項(xiàng)避免了“單打獨(dú)斗”，還將建設(shè)一個(gè)購(gòu)物中心、兩棟公寓和一個(gè)酒店，與海上嘉年華、永旺夢(mèng)樂(lè)城一起構(gòu)成了西海岸新區(qū)第三代商圈。
正是因?yàn)?ldquo;城市綜合體”的出現(xiàn)，解決了寫(xiě)字間需要大量的生活配套的問(wèn)題，才讓寫(xiě)字間與城市綜合體的關(guān)系越來(lái)越密切，依存度越來(lái)越高。可以預(yù)測(cè)的是，今后，這種建立在相互依存、相互助益關(guān)系上的多功能、高效率寫(xiě)字間項(xiàng)目還會(huì)以更多靈活的形式出現(xiàn)。
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