置業(yè)者有多少不同，與其相配的置業(yè)板塊就有多少個(gè)類型。就拿青島來(lái)說(shuō)，各個(gè)板塊因自身規(guī)劃建設(shè)進(jìn)度、距中心城區(qū)距離的遠(yuǎn)近、交通情況的好壞、生活配套豐富與否、大鱷駐扎多少等各方面的因素，造成樓市發(fā)展情況也各有不同。

    久而久之，人們自然而然地將其分成剛需、改善、豪宅、投資等多個(gè)板塊。尤其是換算成具體房?jī)r(jià)之后，被人們約定俗成地分為三六九等。不過(guò)，在青島主城區(qū)有著這樣幾個(gè)板塊，明明天生帶著主城光環(huán)，卻正值“新城建設(shè)中”或者“老城區(qū)改造中”的特殊時(shí)期，因此房?jī)r(jià)并不高，絕對(duì)可稱之為剛需們不能錯(cuò)過(guò)的“潛力股”。

【老四方】

成熟老城區(qū)——“夾雜”星星點(diǎn)點(diǎn)的剛需盤

均價(jià)：“萬(wàn)元線”上下

    自從老四方和市北合并之后，老城區(qū)的改造進(jìn)展就進(jìn)入了快車道。不過(guò)說(shuō)起舊城改造，老四方算是“大動(dòng)干戈”，曾經(jīng)的那片煙霧繚繞、機(jī)器轟鳴的工業(yè)區(qū)不見(jiàn)了，取而代之的一棟棟高樓?？蛇@一變化進(jìn)程也有輕重緩急，以新都心片區(qū)為例，這片老城區(qū)早在三年前率先完成了舊村改造和老企業(yè)搬遷，騰挪出的大片地塊供開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，目前已經(jīng)建起住宅區(qū)，形成集群效應(yīng)。尤其是進(jìn)入2015年末，以麥凱樂(lè)為中心的新都心商圈正式浮出水面，讓這個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)攀升至12500-15000元/㎡，一躍成為了“正兒八經(jīng)”的改善片區(qū)。

濱海新區(qū)新盤林立

    而濱海新區(qū)為主的老四方西部片區(qū)卻因老企業(yè)比較集中，改造速度不一，目前暫未形成特別明顯的區(qū)域合力，還屬于老城區(qū)成長(zhǎng)為新城的過(guò)渡階段。因此房?jī)r(jià)也相對(duì)比較劃算，大多數(shù)新房都在萬(wàn)元線左右，還處于“價(jià)值洼地”。比如位于金華路56號(hào)、60號(hào)的金域府邸前身就是瑞普電氣廠搬遷改造地塊，改造之后建成8棟住宅樓、1棟商業(yè)樓，靠著人民路商圈，生活配套齊全，但新房均價(jià)僅10500元/㎡，與李滄區(qū)基本持平；與之相毗鄰的秀蘭喜悅都項(xiàng)目，與之情況類似，定價(jià)還不及金域府邸，尚不足萬(wàn)元/㎡。

    杭州路西側(cè)國(guó)棉廠的改造也是成批次、分步驟的進(jìn)行著，國(guó)棉一廠改造之后聯(lián)城海岸錦城率先成為新板塊的“探路者”，隨后海岸馨園的建成給這個(gè)片區(qū)加強(qiáng)了現(xiàn)代感，今年國(guó)棉二廠的地塊改造速度也加快了。變身之后的現(xiàn)代化住宅區(qū)中海藍(lán)庭讓這個(gè)板塊的建筑更加多元化：高層均價(jià)僅9900元/㎡，多層均價(jià)11800元/㎡。國(guó)棉一廠的剩余地塊建成的華融藍(lán)海洋望海雖然也是高層，但是均價(jià)11000元/㎡，比區(qū)域內(nèi)其他新盤價(jià)格稍微高點(diǎn)，但也在剛需購(gòu)房者的可接受范圍之內(nèi)。

【濱海大道兩側(cè)】

嶗山富人區(qū)的旮旯——“藏”著剛需盤

均價(jià)：9900-10500元/㎡

    俗話說(shuō)，“千難萬(wàn)難，不離嶗山”。青島嶗山有著優(yōu)美的環(huán)境、寬闊的馬路、安靜的氛圍，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是置業(yè)者都十分看好嶗山這塊風(fēng)水寶地，不到20年的時(shí)間，嶗山區(qū)房?jī)r(jià)翻翻上漲，成了名副其實(shí)的富人居住區(qū)，東海東路、香港東路上隨處都是上千萬(wàn)元的大別墅。聽(tīng)到這里，不少年輕的剛需置業(yè)者肯定打算放棄“置業(yè)嶗山”了，但其實(shí)在嶗山區(qū)395.8平方公里的陸域面積上，還有不少剛需盤。

濱海大道還是“價(jià)值洼地”

    順著香港東路往東走，沿線不少美麗的多層、洋房，房?jī)r(jià)高得讓人咋舌，但是繼續(xù)往東走，濱海大道、株洲路一帶則是亟待開(kāi)發(fā)的處女地。中聯(lián)依山伴城就是位于嶗山“深處”的“剛需新盤”，靠近松嶺路青島國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部，雖然貴為嶗山區(qū)的一份子，但項(xiàng)目開(kāi)盤價(jià)十分給力，起價(jià)8888元/㎡，目前一期現(xiàn)余少量房源可售，新聞網(wǎng)團(tuán)購(gòu)惠后均價(jià)10200元/㎡。據(jù)悉，中聯(lián)依山伴城是規(guī)劃百萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤，除了一期之外，日后還將陸續(xù)推出其他幾期的產(chǎn)品，為剛需置業(yè)者提供源源不斷的房源，想要置業(yè)嶗山可以重點(diǎn)關(guān)注。

    位于嶗山區(qū)九水東路、又與李滄區(qū)交接的龍澤書(shū)苑也是一處不可多得的親民樓盤。項(xiàng)目位于濱海大道旁，近鄰百果山世園會(huì)，環(huán)境優(yōu)美、交通方便。更值得一提的是，龍澤書(shū)苑現(xiàn)房銷售，為建筑面積90—120平的套二套三單位，均價(jià)9900元/平—12900元/平。現(xiàn)有團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，1萬(wàn)可享96折優(yōu)惠。目前項(xiàng)目還推出一套88平房源僅79萬(wàn)元/套就能到手。

     【東李】

為搶客不得不“壓低”身價(jià)——剛剛晉級(jí)改善板塊又被“降”為“剛需片兒”

均價(jià)：9500元/㎡

   “老青島”們都知道，東李以前就是片舊村，荒山野嶺的，當(dāng)?shù)厝诉€操著一口濃重的李村話，連城鄉(xiāng)結(jié)合部都算不上而是真正的農(nóng)村地兒。

    世園會(huì)的大規(guī)劃給了東李村史無(wú)前例的發(fā)展契機(jī)，沒(méi)幾年時(shí)間，舊村就成了洋氣的生態(tài)宜居商住區(qū)，大鱷的住宅名氣叫的響，讓東李開(kāi)始在高端住宅市場(chǎng)火了起來(lái)，大批改善型置業(yè)者涌入后，房?jī)r(jià)也漲了，讓東李成為了“改善置業(yè)者才住得起的板塊”。根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到今年3月整個(gè)東李板塊新房銷售均價(jià)為12000元/㎡。

    不過(guò)同樣也是2015年，這個(gè)曾經(jīng)一度被封為“李滄區(qū)最貴的板塊”卻因?yàn)榉科髠兊?ldquo;價(jià)格戰(zhàn)”而被“降價(jià)”了，這讓剛需們“喜大普奔”。自從去年年末，東李板塊新盤、大盤頻頻問(wèn)世。經(jīng)過(guò)了半年的策劃準(zhǔn)備，開(kāi)發(fā)商們從今年下半年開(kāi)始陸續(xù)推盤上市了。一時(shí)間，東李板塊上就涌現(xiàn)出了和達(dá)璟城、萬(wàn)科生態(tài)城二期、卓越皇后道、海爾博悅蘭庭、新城香溢紫郡等五家樓盤，各大新盤都把售樓處擺在了金水路上，于是一場(chǎng)不可避免的“價(jià)格戰(zhàn)”打響了。“搶客”的壓力讓開(kāi)發(fā)商們倍感焦慮，競(jìng)爭(zhēng)越激烈，價(jià)格壓得越低，不過(guò)這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)廣大置業(yè)者來(lái)說(shuō)卻是絕好的消息。

    “動(dòng)作最快”的和達(dá)璟城最早釋放出7999元/㎡的起價(jià)，憋了許久的海爾博悅蘭庭也松口喊出8070元/㎡起價(jià)，萬(wàn)科生態(tài)城二期不甘示弱，近日放出起價(jià)7999元/㎡……超低的價(jià)格給人一種重回2010年的感覺(jué)。不僅起價(jià)低，均價(jià)也不高，基本上在9000-10000元/㎡之間。比如，新城香溢紫郡高層均價(jià)在8400-8500元/平之間，洋房13000-15000元/平之間；萬(wàn)科生態(tài)城二期全部為精裝修產(chǎn)品，價(jià)格87萬(wàn)元/套起，均價(jià)10000元/平；海爾博悅蘭庭戶型80-128平套二套三，均價(jià)9500元/平；卓越皇后道起價(jià)7890元/㎡，認(rèn)籌金2萬(wàn)抵98折；世園旁和達(dá)璟城75-115㎡山水房均9500元/㎡，特定房源總68萬(wàn)/套起……都是誠(chéng)意滿滿的剛需價(jià)。

    曾經(jīng)高高在上的改善板塊放下身價(jià)，帥氣的轉(zhuǎn)身，用實(shí)惠的價(jià)格贏得了剛需們的青睞。價(jià)格低了，東李良好居住環(huán)境也被凸顯出來(lái)，隨著新一批的剛需的入駐，東李人氣增加、商圈擴(kuò)容，儼然有了成長(zhǎng)為新興“富人區(qū)”的潛質(zhì)。