回顧2015年，房產(chǎn)新政幾番出臺(tái)，銀行貸款利率不斷下跌，在政府全力出招刺激樓市的情況下，市場(chǎng)成交量逐漸回暖。回看青島樓市，2015年算是“盆滿缽滿”。下面就請(qǐng)大家跟隨小編的腳步，讓我們用幾張圖回顧2015的青島樓市，同時(shí)也預(yù)測(cè)2016，看樓市或?qū)?huì)發(fā)生什么？

圖一：2015年青島新建住房銷(xiāo)售情況

    根據(jù)青島市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布的信息，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖，整體呈現(xiàn)“量增價(jià)穩(wěn)”的良性態(tài)勢(shì)。全市新建商品住房和二手住房成交共計(jì)18.92萬(wàn)套，較2014年度大幅增長(zhǎng)，超過(guò)歷史最高水平。

    商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2015年度全市新建商品住房共計(jì)銷(xiāo)售13.36萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)39.09%；銷(xiāo)售面積1387.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.99%；銷(xiāo)售金額1133.28億元，同比增長(zhǎng)49.36%。其中6至12月，月均銷(xiāo)售量在12000套左右，明顯超過(guò)歷史最好水平。

    在銷(xiāo)售量大幅增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，全市商品房庫(kù)存消化速度明顯加快，截至2015年12月底，全市新建商品住房銷(xiāo)售周期為12.5個(gè)月，進(jìn)一步回歸正常合理區(qū)間，市場(chǎng)供需基本達(dá)到平衡。歲末年初樓市處于翹尾的態(tài)勢(shì)，而新年來(lái)臨之際，成交量在保持現(xiàn)有狀態(tài)下繼續(xù)企穩(wěn)。

圖二：2014-2015年青島土地成交對(duì)比圖

    根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年青島市一共推地166宗商住地塊，環(huán)比去年540宗跌了近7成，推地面積8609.58畝，環(huán)比跌了70.67%。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，2015年青島市共有222宗地塊成交，環(huán)比2014年跌了45.9%，成交面積10222.35畝，環(huán)比跌55.08%。上市的地塊越來(lái)越少，為了“面粉”房企的搶地大戰(zhàn)愈演愈烈，地塊的溢價(jià)率從2014年的2.17%漲到11.55%，主城地塊拿地價(jià)格不斷上漲。與此對(duì)應(yīng)的土地成交金額也有明顯的落差，從2014年的392億元跌到2015年的263億元。

    由于主城區(qū)開(kāi)發(fā)日益飽和等眾多原因，讓2015年青島土地市場(chǎng)推地速度減緩，供應(yīng)量和土地成交數(shù)量都大幅銳減，主城地塊越發(fā)稀缺。一方面，土地成交數(shù)量、成交面積以及成交總額不斷下跌，另一方面現(xiàn)有庫(kù)存消化速度加快、庫(kù)存量逐漸縮小，又給2016年房?jī)r(jià)上漲奠定了基調(diào)。

圖三：2015年青島土地市場(chǎng)各區(qū)成交詳情

    從2015年青島土地市場(chǎng)各區(qū)域的成交詳情來(lái)看，全年一共成交222宗地塊，這其中主要是近郊、遠(yuǎn)郊大面積“出貨”，除了市北區(qū)新地塊上市還算頻繁之外，主城其他各區(qū)地塊上市量都是“寥寥”。

    寸土寸金的市南區(qū)土地市場(chǎng)更是再現(xiàn)了2013年的“0成交”。大市北賣(mài)了21宗地塊占地面積1081.03畝，成交總額超過(guò)115億元，是全市“最能賣(mài)地”的區(qū)域，也是明年房地市場(chǎng)新盤(pán)大量出貨的集中區(qū)域。土豪居住板塊嶗山區(qū)2015年賣(mài)出5宗大面積地塊，占地382畝，成交金額也有24億多。剛需集中片李滄區(qū)則表現(xiàn)不佳，僅有2宗地塊完成交易，這讓人不禁擔(dān)憂，市民最熱衷的李滄片區(qū)2016年會(huì)不會(huì)再有新樓盤(pán)上市，李滄樓市市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)性的“斷檔”。

    主城新地不多，反觀西海岸、即墨、膠州等近郊遠(yuǎn)郊地區(qū)凡是大規(guī)劃落地之處，新地塊成交量都明顯增多。從土地成交量可以側(cè)面推測(cè)出：2016年大市北、嶗山的新盤(pán)將繼續(xù)放量上市，市南、李滄則主要是“舊貨清倉(cāng)”，而西海岸、即墨、膠州等近郊片區(qū)會(huì)迎來(lái)新盤(pán)集中爆發(fā)。

圖四：2015年單價(jià)成交地塊“前十二”榜單

     再來(lái)看土地成交“單價(jià)成交12強(qiáng)”榜單，仔細(xì)讀圖我們會(huì)發(fā)現(xiàn)：今年出現(xiàn)的高價(jià)地塊已經(jīng)不再是主城區(qū)“一家獨(dú)大”，郊區(qū)也來(lái)分紅。即墨市中心、藍(lán)色硅谷兩宗地塊以8074元/㎡、6847元/㎡奪得全市成交榜單的亞軍和季軍席位，新地塊含金量絲毫不遜色于主城區(qū)。

    最值得一提的是，作為財(cái)力雄厚的龍頭房企，萬(wàn)科霸占了榜單的四個(gè)位置，一氣兒拿下原海晶化工的四宗地塊，以41億元的成交總價(jià)問(wèn)鼎2015年青島土地“總價(jià)地王”。不僅大鱷對(duì)土地市場(chǎng)十分看好，青島本土的房企也并不是“吃素的”，海爾集團(tuán)在與眾房企的廝殺中脫穎而出，搶下了遼寧東路地塊、蚌埠路地塊以及重慶路地塊三大地塊，加固其2016年在青島主城區(qū)的市場(chǎng)占有額。海信集團(tuán)也拿下了紹興路地塊，準(zhǔn)備伺機(jī)“殺入”高端市場(chǎng)。

圖五：2015青島房企成交量前十強(qiáng)

    2015年樓市，對(duì)于青島房企來(lái)說(shuō)是“冷暖交織”，雖然都頂著“去庫(kù)存”重壓，但卻也迎來(lái)政策紅利“行情喜人”。根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，2015年全市共有27家房企全年業(yè)績(jī)超過(guò)10億元，其中十強(qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)客黄?0億元。隨著市場(chǎng)回暖腳步的臨近，2016年的樓市競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必會(huì)更加激烈。

    萬(wàn)科以59.73億元的業(yè)績(jī)成為去年的房企銷(xiāo)冠，這也是萬(wàn)科連續(xù)第六年成為青島年度業(yè)績(jī)最好的房企。而萬(wàn)科樓盤(pán)表現(xiàn)強(qiáng)勁并不僅限于青島。據(jù)悉，2015年萬(wàn)科在全國(guó)取得2610億元的銷(xiāo)售金額，領(lǐng)跑全行業(yè)。位列萬(wàn)科之后的是海爾和海信兩家青島本土房企，去年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分別為 51.72億元和45.93億元。海爾地產(chǎn)在去年以黑馬的姿態(tài)殺出，全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率達(dá)到了268%，和萬(wàn)科一起成為青島最先跨入50億元級(jí)別的房企。海信地產(chǎn)則憑借穩(wěn)健的銷(xiāo)售策略繼續(xù)位列年度房企業(yè)績(jī)TOP10榜單前列。

    除了海爾和海信，銀盛泰集團(tuán)和和達(dá)集團(tuán)兩家本土房企也憑借著各自30.30億和24.14億的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)殺入TOP10。另外的幾個(gè)席位被保利、萬(wàn)達(dá)、魯商、綠城和龍湖幾家外來(lái)地產(chǎn)大鱷瓜分。看著房企成交排行，比對(duì)著去年各家拿地情況，我們可以預(yù)知2016年又將是萬(wàn)科、海爾、海信“來(lái)勢(shì)洶洶”的一年。

    據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師邵凱介紹說(shuō)：“2015年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策紅利年，市場(chǎng)還是那個(gè)市場(chǎng)，只是游戲規(guī)則變了，政府連環(huán)施策成功扭轉(zhuǎn)了上半年‘亞健康’的市場(chǎng)狀態(tài)。數(shù)輪降準(zhǔn)降息、降低購(gòu)房首付比例，以及全面放開(kāi)二孩政策，連續(xù)的暖市強(qiáng)心劑全面激活了頹靡的市場(chǎng)狀態(tài)。”如今2016樓市大幕開(kāi)啟，開(kāi)發(fā)商似乎立即進(jìn)入“最佳賣(mài)房狀態(tài)”，購(gòu)房者也迎來(lái)了“買(mǎi)房窗口期”。