2017年，樓市最大的新聞莫過于房產(chǎn)稅的改革。由于改革范圍之廣，自然是牽動(dòng)著所有人已經(jīng)緊繃的思緒。在樓市快速變化的這兩年里，房產(chǎn)稅的改革無疑將會(huì)給未來樓市帶來更多不確定性。12月20日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕當(dāng)天，《人民日報(bào)》刊登了財(cái)政部部長肖捷的署名文章《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》，其中提到對“個(gè)人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅”，將熱度推至頂峰。

然而，圍繞著房地產(chǎn)稅，似是而非、以訛傳訛的說法充斥了輿論，嚴(yán)重影響了人們的判斷和討論質(zhì)量，比如房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅是一回事嗎？房地產(chǎn)稅按評估值征收確定了嗎？土地國有制與房地產(chǎn)稅沖突嗎？稅務(wù)系統(tǒng)能統(tǒng)計(jì)到一個(gè)家庭在全國范圍的房產(chǎn)嗎？征收房地產(chǎn)稅能降房價(jià)嗎？為什么要征房地產(chǎn)稅？誰在反對開征房地產(chǎn)稅？不一而足。

今天，筆者將會(huì)通過三個(gè)事情，為大家抽絲剝繭，分析分析房產(chǎn)稅的方方面面以及對于青島的樓市，到底有怎樣的影響。

一、關(guān)于房地產(chǎn)稅

首先我們要明確的時(shí)候，這次肖捷部長說的是房地產(chǎn)稅。未來將會(huì)開征的房地產(chǎn)稅，將會(huì)直接針對房屋評估價(jià)值征稅，而且這個(gè)錢是每年都要交的。上海目前試點(diǎn)的稅率在0.4%-1.2%之間，我們以1%計(jì)算，一家三口在市區(qū)購買一套100平方米的房子，房產(chǎn)價(jià)值約800萬元，每年需要繳納的房地產(chǎn)稅約10萬元。當(dāng)然，這種算法其實(shí)是過于簡單的，因?yàn)闆]有考慮減免情況。

按照目前上海試行的房產(chǎn)稅減免政策，一個(gè)三口之家的上海居民家庭，如果這個(gè)家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，新購這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米住房，全部住房面積260平方米，人均住房面積86.67平方米，已超過免稅標(biāo)準(zhǔn)，因此該居民家庭超出標(biāo)準(zhǔn)的部分面積即80平方米須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

而這是上海試點(diǎn)的方案，根據(jù)財(cái)政部的計(jì)劃，未來房產(chǎn)稅將會(huì)按照房屋評估價(jià)值繳納房產(chǎn)稅，而不是按照住房市場交易價(jià)格，而個(gè)中原因，廣大讀者也可自行體會(huì)。

那么這個(gè)房地產(chǎn)稅到底啥時(shí)候開始征收呢？

其實(shí)，房產(chǎn)稅是個(gè)老話題了，1986年我國就出臺了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，2010年的時(shí)候，財(cái)政部就明確要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，可是這么多年來，在各種阻力之下，連試點(diǎn)工作都難以順利展開。因此，房產(chǎn)稅仿佛成了“狼來了”的故事，大家頻頻傳唱，但是卻只聞其聲卻從未見有何動(dòng)作。

不過這一次不一樣了，肖捷部長在人民日報(bào)上的署名文章明確表示，力爭在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。黨報(bào)公開列出了時(shí)間表，開弓沒有回頭箭了。

不過緩沖期還是有的，由于這次房產(chǎn)稅開征是立法先行，而且嚴(yán)重依賴于全國房地產(chǎn)登記以及對房地產(chǎn)價(jià)值的合理評估，因此全面推行還有3-5年的緩沖期。

那么，這次開征的房地產(chǎn)稅，對于老百姓到底有什么影響啊？

這個(gè)要分開來看。

推行房產(chǎn)稅的主要出發(fā)點(diǎn)有以下幾方面：一是降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收比重，增加持有環(huán)節(jié)稅收。目前交易環(huán)節(jié)稅目較多，涉及增值稅、所得稅、契稅、土地增值稅、城建及教育附加、印花稅等；但保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，而這兩個(gè)稅目前都通過各種方式免掉了。

而開征房地產(chǎn)稅之后，交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)要大幅度降低，換句話說就是買房子更便宜了。那么增加持有環(huán)節(jié)稅收，我們的稅負(fù)會(huì)不會(huì)變得更大呢？

其實(shí)不一定，對于只有一套房，或是有兩套小面積住房的群眾來說，由于購房的目的主要是用來自住，面積一般也在免稅額度范圍內(nèi)，因此開征房產(chǎn)稅對于這部分人群來說并沒有大的影響。

真正有影響的主要是持有超過兩套房產(chǎn)的人群，通過房地產(chǎn)來投資的人群，以及擁有豪宅的人群。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的征收是按照家庭人均住房面積來征收的，上述人群妥妥的是要納稅的，而且現(xiàn)在國內(nèi)存量住房的主要持有人群也是上面這些人，因此通過開征房產(chǎn)稅，也可以刺激上述人群將存量房投入租賃市場，促進(jìn)租房市場的發(fā)展。

二、存房貸與房地產(chǎn)稅

12月20日，就在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束當(dāng)天，建設(shè)銀行廣東分行就出臺了一個(gè)重磅政策，存房貸政策！

12月20日，建設(shè)銀行廣東省分行宣布：為發(fā)展租購并舉，實(shí)現(xiàn)住有所居，該行將推出存房貸業(yè)務(wù)，提升租賃住房流動(dòng)性。

那么，這個(gè)“存房貸”具體怎么操作呢？很簡單！

首先，手握出租房的房東，將自己的住房租賃權(quán)出售給建行，比如5年期；

然后，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金為50萬，一次性交付給房東；

最后，建行將房源交由專業(yè)的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)去出租。

有人可能會(huì)說，建行不會(huì)是畫個(gè)大餅放空炮吧？！

那可不是，因?yàn)椋ㄐ袕V東分行還向社會(huì)立了軍令狀：明年的1月8日，這一新的存房貸業(yè)務(wù)將率先在廣州推出！從目前的情況來看，建行推向全國應(yīng)該也只是一個(gè)時(shí)間問題。

讓我們分析一下。

對于房東來說，其實(shí)是比現(xiàn)在的出租模式要掙得多的。比如我把房子五年的租賃權(quán)給了建行，獲得了50萬現(xiàn)金，然后我可以拿這50萬現(xiàn)金去做一些諸如信托類的高收益理財(cái)，那么實(shí)際的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我這5年的時(shí)間里通過出租房子和漲房租帶來的收益。但是為什么以前每個(gè)月收房租的時(shí)候不行呢？因?yàn)檫@樣的話，每年收到房租只有10萬，對于很多收益較高的理財(cái)產(chǎn)品來說，是達(dá)不到投資最低額度的，只能去投一些年化收益在4%的普通理財(cái)產(chǎn)品。

對于租房人來說，存房貸推行后，市面上的長租房將會(huì)顯著增多。現(xiàn)在租房市場大都是短租，深圳的換租周期僅9個(gè)月，而短租房帶來的最直觀的影響就是房租的快速上漲。而存房貸推出后，隨著長租房大量投入市場，將會(huì)有效遏制房租上漲，租房者甚至可以通過一次性繳納多年的房租來規(guī)避房租的上漲。

而且建行甚至還貼心的推出了租房貸款，執(zhí)行的是4.35%的基準(zhǔn)年利率，低于同期購房按揭貸款，額度最高100萬，最長期限10年。

那么，這個(gè)存房貸，到底和房地產(chǎn)稅有啥關(guān)系呢？

根據(jù)小編對于房地產(chǎn)稅未來的征收細(xì)節(jié)以及建行存房貸模式的分析。對于有多套房的人來說，這是個(gè)好消息，因?yàn)榭梢岳眠@種委托式的長租模式，將房地產(chǎn)稅進(jìn)行轉(zhuǎn)移，或是降低自己的納稅壓力。而對于持有豪宅的人群來說，就不太好了，因?yàn)槟憔瓦@一套房子，又不能把自己住的別墅租出去不是。而對于炒房的人來說就更不友好了，因此沒法進(jìn)一步炒房了，一旦將房子的租賃權(quán)委托出去，那么短時(shí)間內(nèi)房子無法出手，遇到房價(jià)波動(dòng)，炒房者的房子基本上會(huì)砸在手里，錯(cuò)過最佳的出售時(shí)期。

三、租售同權(quán)，存房貸與房地產(chǎn)稅

其實(shí)國家的大多數(shù)政策，都是有聯(lián)系的，不是孤立的。從上文我們可以發(fā)現(xiàn)，不論是房地產(chǎn)稅，還是存房貸，除了抑制房價(jià)上漲，打擊囤房炒房外，最重要的是刺激租賃市場。

對于很多在外工作的人來說，租房是常態(tài)，特別是在一二線城市，租房壓力顯然小于買房壓力。買房的最主要原因還是為了落戶和孩子上學(xué)，這也導(dǎo)致很多人都背上了沉重的房貸壓力。因此，在前不久，住建部就要求在全國范圍內(nèi)推廣租購?fù)瑱?quán)。也就是說，未來無論是落戶還是孩子上學(xué)，租房者將和購房者享有同樣的權(quán)利與義務(wù)。

那么讓我們再結(jié)合一下上文就會(huì)發(fā)現(xiàn)，自租購?fù)瑱?quán)政策公布以來，國家這一系列政策的目標(biāo)都非常明確：抑制房價(jià)上漲，發(fā)展租賃市場，打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)行為，確保十九大報(bào)告里提出的人人有房住這一目標(biāo)。

四、對于青島的影響

未來首先會(huì)影響到青島的是租購?fù)瑱?quán)，平度已經(jīng)確定要開展試點(diǎn)了，相信在青島市全面鋪開用不了多久。而房地產(chǎn)稅一方面是要跟著國家的立法程序走，但是落實(shí)到最后是要青島市政府來確定具體的征收方案，特別是要看不動(dòng)產(chǎn)登記工作的推進(jìn)程度。

而存房貸這個(gè)事，建行是否會(huì)把該政策推廣到全國主要還是看在廣州的執(zhí)行情況。但是從國家大力發(fā)展租房市場來看，其他銀行同步推出類似的政策只是一個(gè)時(shí)間問題，但是考慮到青島的租房市場不如一線城市發(fā)達(dá)，青島本地的各家銀行應(yīng)該不會(huì)急于開展此類業(yè)務(wù)。