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重磅發(fā)布！2018“一號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)意味著什么？
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
新的一號(hào)文件，名為“中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見(jiàn)”?？梢哉f(shuō)，鄉(xiāng)村振興的初步戰(zhàn)略藍(lán)圖繪制出來(lái)了。
下一步，未來(lái)很多年，就是去執(zhí)行和實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。這其中自然蘊(yùn)含著不少商機(jī)和財(cái)富機(jī)會(huì)，而圍繞這一切，最大的資源就是土地。其中，又以農(nóng)村集體建設(shè)用地，特別是農(nóng)民的宅基地最受關(guān)注。
因?yàn)樗顬橹靛X(qián)，甚至事關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)，關(guān)系千萬(wàn)級(jí)數(shù)量農(nóng)民獲得大量財(cái)產(chǎn)性收益……
對(duì)2018“一號(hào)文件”和我國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)、農(nóng)民如何獲得大量財(cái)產(chǎn)性收益，之間的關(guān)系，做個(gè)簡(jiǎn)要分析。
1、城市土地供給模式短期不會(huì)發(fā)生質(zhì)和量的巨變。今年一號(hào)文件提出，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，即落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。
這些話(huà)看著很累，翻譯一下就是：農(nóng)民的宅基地入市，比如閑置宅基地怎么入市，或者怎么在農(nóng)村就地讓他升值，未來(lái)一段時(shí)間主要還是完善、探索政策。
意思就是，短期內(nèi)并不會(huì)出現(xiàn)農(nóng)村宅基地大量直接入市。顛覆我國(guó)多年來(lái)的城市供地模式，恐怕不是一早一夕。
正如此前，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明說(shuō)“政府將不再壟斷住房供地”時(shí)，杠桿游戲分析過(guò)的，打破政府宅地供應(yīng)壟斷肯定不是一早一夕。
2、那么，指望靠宅基地大量入市，實(shí)現(xiàn)城市房屋土地供給大增，進(jìn)而降房?jī)r(jià)的憧憬，真的只是憧憬。當(dāng)然，杠桿游戲并不是說(shuō)房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，而是說(shuō)指望宅基地大量入市短期不能奢望過(guò)高。
至于房?jī)r(jià)降還是漲，很多因素決定。
從一號(hào)文件的相關(guān)表述中，可以看出，目前宅基地、集體建設(shè)用地入市，主要還是建設(shè)租賃用房。不管怎么說(shuō)，部分能入市，無(wú)論對(duì)農(nóng)民還是農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)的增加，至少都是好事。
如果總的住宅供應(yīng)，無(wú)論是出售的商品房，還是各類(lèi)保障房，包括農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃房可以增加，對(duì)于剛需和穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，怎么都是好事。
3、一號(hào)文件實(shí)際為房地產(chǎn)托底，特別是三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定，提供了堅(jiān)實(shí)保障。目前，一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)、農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工的主要職業(yè)決定了，農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)和定居，主要不是這些城市，而是縣級(jí)城市、三四線(xiàn)城市，包括就近城市化。
恰好，一號(hào)文件明確提出，維護(hù)進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。文件也提出，引導(dǎo)進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益。不能強(qiáng)迫農(nóng)民以放棄宅基地使用權(quán)為前提進(jìn)城落戶(hù)。
也就是說(shuō)，農(nóng)民可以帶著上述權(quán)利進(jìn)城落戶(hù)。若此，農(nóng)民更愿意在自己能力范疇內(nèi)的城市買(mǎi)房，包括落戶(hù)。這些城市是指哪些？如上述分析，三四線(xiàn)、縣級(jí)城市。
這一波周期下來(lái)，三四線(xiàn)、縣級(jí)城市的銷(xiāo)售普遍不錯(cuò)，舊庫(kù)存去了，部分新庫(kù)存（開(kāi)發(fā)商見(jiàn)好繼續(xù)買(mǎi)地開(kāi)發(fā)）又來(lái)。未來(lái)咋整，一號(hào)文件可謂是雪中送炭。
4、農(nóng)民買(mǎi)了房子，自然為各類(lèi)消費(fèi)保障提供了支撐，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定也更有基礎(chǔ)。房子買(mǎi)了，要裝修、買(mǎi)家電。而定居城市的生活方式，和此前平時(shí)打工、過(guò)節(jié)長(zhǎng)時(shí)間回家的兩棲模式比，明顯留在城市的消費(fèi)增加。
總而言之，最新一號(hào)文件，對(duì)提升我國(guó)常住人口城市化、戶(hù)籍人口城市化率都有幫助。城市人口越來(lái)越多的國(guó)家，當(dāng)然比農(nóng)村人口多的國(guó)家消費(fèi)能力強(qiáng)太多。
5、幫助更多落后地區(qū)農(nóng)民脫貧，培育更多有財(cái)產(chǎn)性收入的農(nóng)村中產(chǎn)，有了頂層設(shè)計(jì)。雖然一號(hào)文件說(shuō)不可“違規(guī)違法買(mǎi)賣(mài)宅基地”，“嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館”，但為宅基地活化利用、大膽探索留了很大口子。
比如不準(zhǔn)城市人去買(mǎi)宅基地，但是并不反對(duì)農(nóng)民或者農(nóng)民集體組織，盤(pán)活閑置、集中宅基地，發(fā)展民宿、農(nóng)村度假休閑、康養(yǎng)租賃住房等。至于資本怎么合作、對(duì)接，一定有辦法。
另外，放開(kāi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑。窮地方的集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)到富裕的城市去，甚至是富裕的跨省大城市去，這樣土地增值不就更有保障。
前提當(dāng)然是，跨區(qū)域流轉(zhuǎn)土地的增值部分也好，就地搞農(nóng)莊、民宿、康養(yǎng)也好，收益分配應(yīng)多給農(nóng)民一點(diǎn)。否則落后地區(qū)農(nóng)民的脫貧、培育更多具有財(cái)產(chǎn)性收益的農(nóng)民，就是紙上談兵。
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