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重磅發(fā)布！2018“一號文件”對房地產(chǎn)未來意味著什么？
發(fā)布時間：
2024-04-09 08:52
新的一號文件，名為“中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見”。可以說，鄉(xiāng)村振興的初步戰(zhàn)略藍圖繪制出來了。
下一步，未來很多年，就是去執(zhí)行和實現(xiàn)這個目標。這其中自然蘊含著不少商機和財富機會，而圍繞這一切，最大的資源就是土地。其中，又以農(nóng)村集體建設(shè)用地，特別是農(nóng)民的宅基地最受關(guān)注。
因為它最為值錢，甚至事關(guān)我國房地產(chǎn)的未來，關(guān)系千萬級數(shù)量農(nóng)民獲得大量財產(chǎn)性收益……
對2018“一號文件”和我國房地產(chǎn)的未來、農(nóng)民如何獲得大量財產(chǎn)性收益，之間的關(guān)系，做個簡要分析。
1、城市土地供給模式短期不會發(fā)生質(zhì)和量的巨變。今年一號文件提出，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，即落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。
這些話看著很累，翻譯一下就是：農(nóng)民的宅基地入市，比如閑置宅基地怎么入市，或者怎么在農(nóng)村就地讓他升值，未來一段時間主要還是完善、探索政策。
意思就是，短期內(nèi)并不會出現(xiàn)農(nóng)村宅基地大量直接入市。顛覆我國多年來的城市供地模式，恐怕不是一早一夕。
正如此前，國土資源部部長姜大明說“政府將不再壟斷住房供地”時，杠桿游戲分析過的，打破政府宅地供應(yīng)壟斷肯定不是一早一夕。
2、那么，指望靠宅基地大量入市，實現(xiàn)城市房屋土地供給大增，進而降房價的憧憬，真的只是憧憬。當然，杠桿游戲并不是說房價一定會漲，而是說指望宅基地大量入市短期不能奢望過高。
至于房價降還是漲，很多因素決定。
從一號文件的相關(guān)表述中，可以看出，目前宅基地、集體建設(shè)用地入市，主要還是建設(shè)租賃用房。不管怎么說，部分能入市，無論對農(nóng)民還是農(nóng)村集體財產(chǎn)的增加，至少都是好事。
如果總的住宅供應(yīng)，無論是出售的商品房，還是各類保障房，包括農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃房可以增加，對于剛需和穩(wěn)定房價來說，怎么都是好事。
3、一號文件實際為房地產(chǎn)托底，特別是三四線城市房價穩(wěn)定，提供了堅實保障。目前，一二線城市的房價、農(nóng)民進城務(wù)工的主要職業(yè)決定了，農(nóng)民進城落戶和定居，主要不是這些城市，而是縣級城市、三四線城市，包括就近城市化。
恰好，一號文件明確提出，維護進城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)。文件也提出，引導(dǎo)進城落戶農(nóng)民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益。不能強迫農(nóng)民以放棄宅基地使用權(quán)為前提進城落戶。
也就是說，農(nóng)民可以帶著上述權(quán)利進城落戶。若此，農(nóng)民更愿意在自己能力范疇內(nèi)的城市買房，包括落戶。這些城市是指哪些？如上述分析，三四線、縣級城市。
這一波周期下來，三四線、縣級城市的銷售普遍不錯，舊庫存去了，部分新庫存（開發(fā)商見好繼續(xù)買地開發(fā)）又來。未來咋整，一號文件可謂是雪中送炭。
4、農(nóng)民買了房子，自然為各類消費保障提供了支撐，宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定也更有基礎(chǔ)。房子買了，要裝修、買家電。而定居城市的生活方式，和此前平時打工、過節(jié)長時間回家的兩棲模式比，明顯留在城市的消費增加。
總而言之，最新一號文件，對提升我國常住人口城市化、戶籍人口城市化率都有幫助。城市人口越來越多的國家，當然比農(nóng)村人口多的國家消費能力強太多。
5、幫助更多落后地區(qū)農(nóng)民脫貧，培育更多有財產(chǎn)性收入的農(nóng)村中產(chǎn)，有了頂層設(shè)計。雖然一號文件說不可“違規(guī)違法買賣宅基地”，“嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館”，但為宅基地活化利用、大膽探索留了很大口子。
比如不準城市人去買宅基地，但是并不反對農(nóng)民或者農(nóng)民集體組織，盤活閑置、集中宅基地，發(fā)展民宿、農(nóng)村度假休閑、康養(yǎng)租賃住房等。至于資本怎么合作、對接，一定有辦法。
另外，放開城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑。窮地方的集體建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)到富裕的城市去，甚至是富裕的跨省大城市去，這樣土地增值不就更有保障。
前提當然是，跨區(qū)域流轉(zhuǎn)土地的增值部分也好，就地搞農(nóng)莊、民宿、康養(yǎng)也好，收益分配應(yīng)多給農(nóng)民一點。否則落后地區(qū)農(nóng)民的脫貧、培育更多具有財產(chǎn)性收益的農(nóng)民，就是紙上談兵。
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