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限購、搖號、公積金貸款：一輪樓市調控頻拋差別化“撒手锏”
發布時間：
2024-04-09 08:52
來源：搜狐焦點青島市場
3月份以來,房地產市場迎來新一輪調控熱潮。據不完全統計,今年全國“兩會”之后,已有10多個城市出臺了新一輪的樓市調控新政,內容涉及限購、鼓勵和保障公積金貸款、搖號購房、扶持剛需買房等。業內人士指出,在“分類調控、因城施策”這一基調的指引下,出臺房地產調控政策的城市范圍不斷擴大。
3月份以來，房地產市場迎來新一輪調控熱潮。據不完全統計，今年全國“兩會”之后，已有10多個城市出臺了新一輪的樓市調控新政，內容涉及限購、鼓勵和保障公積金貸款、搖號購房、扶持剛需買房等。
業內人士指出，在“分類調控、因城施策”這一基調的指引下，出臺房地產調控政策的城市范圍不斷擴大，調控力度不斷加強。在加強各城市分類調控的基礎上，房地產市場的長效發展機制開始發力，顯著表現如住房租賃市場建設提速，中央及各地政府正在通過政策引導加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，這些都有助于實現房地產市場的平穩健康發展。
新一輪調控更加精準
2018年政府工作報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。”這為這一年的房地產市場定下基調。
進入3月，昆明首先出臺樓市調控政策，安徽省阜南縣緊隨其后。隨后，包括杭州、南京、廣州、成都等城市紛紛開啟調控模式，長沙、大連、深圳、海南等多地提出差別化購房措施。此外，山東、江西等地也于今年首次提出，房價上漲壓力大的縣市限制住房轉讓，并適時采取認房認貸、限貸、限購等措施。
相關人士表示：全國“兩會”過后，出臺政策的城市大都集中在一二線，這類城市的短期調控在不斷趨緊，大連加入限購、杭州加入買房搖號大軍等都是調控加碼的直接體現。
2018年一二線熱點城市房價上升的動力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫存”的推動下可能持續小幅上行態勢。而全國兩會期間已經明確了短期調控不放松、長效機制深化落實的方向。所以一些房價上漲過快地區出臺新政直指市場穩定，并且政策也更加結合當地的實際情況，向剛需和無房家庭提供更多傾斜，這符合房地產市場調控的方向，又保證了房地產市場健康發展。
長效機制進一步落地
值得一提的是，近日中央財經領導小組會議、住建部新聞發布會以及近期熱點樓市調控動向也釋放了另一個信號：長效機制從頂層設計開始“落地”。實際上，中央已作出了“深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排”的指示，這不僅是關注的重點，也是未來政策聚焦之處。
相關專家則表示，通過對各房地產政策系統分類研究，幾個關鍵的字眼集中在“限購”“戶籍”“貸款”“穩定”“調控”“共有產權”“租購并舉”“租售同權”“房地產稅”等。具體來看，調控政策共性集中在土地、租賃、稅收、保障、金融等5個方面。
相關研究指出，長效機制的目的是既要保障房地產市場平穩健康運行，又要保障居民住有所居。長效機制應當長期發揮作用，從而規避房地產市場短期內大起大落。
2018年，房地產長效機制將由理論層面進入實踐層面。長效機制的出臺將逐漸紓解經濟增長與房地產行業之間的矛盾，抑制房地產泡沫，實現房地產市場長期達到“持續、平穩、健康”的目標，實現住有所居。
差別化調控將常態化
2018年房地產長效機制由理論層面進入實踐層面。而這一階段，隨著城鎮化紅利的逐步消退，與之緊密相關的房地產行業在市場規律的作用下也漸漸邁入“白銀時代”。
“房住不炒”的大背景下，房地產市場今年整體維持平穩將是大概率事件，但不同城市之間的差異化會愈加明顯，一線和部分二線城市的調控從嚴且不會放松，而二三線城市中又會是差別化調控集中的城市，城市內限購區域的調整、剛需人群的保障、交易的規范化等都是重點調控的方向。
三四線的掘金機會
一二線城市住宅用地供應逐年下降的趨勢不會改變，未來無地可建、無房可售將成為熱點城市新常態。因此，剩下的三四線城市就成了房企增長的最強“引擎”。
今年全國整體樓市下調，需要三四線城市交易量的拉動。對于房企來說，除了強調控的一二線城市，三四線城市還是相對穩定，市場供大于求或者供求關系基本均衡。在行業集中度越來越高、大房企越跑越快的大背景下，與其固守業績很難增長的城市，不如把有限的資金投入發展更快的城市。
同時，對于房企來說，如果規模上不去，排名會往下掉。在三四線城市，房企可以通過高周轉、快銷售，獲得更高利潤率。而一二線城市往往占用大量資金，使得周轉率下降，現金回流速度慢，利潤空間被壓縮，既不可能實現業績增長，也很難獲得利潤的增長。強調高周轉和沖規模房企必須下沉到三四線城市，因為棚改可能帶來機會。
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