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青島商業地產冰火兩重天 甲級辦公樓空置率推高
發布時間：
2024-04-09 08:52
近日,仲量聯行發布《2018年青島房地產市場回顧及2019年展望》,對島城商業地產做了詳細分析,甲級辦公樓市場和工業物流地產市場熱度明顯不一。
甲級辦公樓空置率推高
數據顯示,2018年全年青島辦公市場共錄得36萬平方米新增供應,推高全市存量至443萬平方米。而甲級辦公樓是頂級的辦公場所,對高標準企業有著很強的吸引力。2018年甲級辦公市場也迎來了自2012年以來第二個供應高峰,共有13萬平方米的新增供應進入市場。供應高峰推高甲級辦公市場空置率達38.0%,同比上漲12.6個百分點,遠高于整體市場2.7個百分點的增幅。
空置率上漲帶來的下行壓力以及年末租賃淡季的影響,使得2018年四季度甲級辦公樓平均租金出現小幅波動,排除新項目影響后同比下降0.8%,達129元/平方米/月。但該市場內部出現明顯分化,入駐率較高的自持型物業租金表現穩中有升,而散售型物業及新交付項目本季度均提出了不同程度的租金優惠。甲級辦公樓市場平均租金的下探以及可租賃面積的增加在一定程度上刺激了租戶對辦公樓的升級需求,從周邊乙級辦公樓搬入甲級辦公樓的租賃活動明顯增多,約占全年市場租賃需求量的39%,遠高于2017年的13%。
工業物流地產租金快速上漲
相比而言,工業物流地產則熱度更高。據了解,青島的工業物流地產市場主要集中于空港、前灣港和膠州三地。受益于核心的區位優勢和完善的交通網絡,實體商超及醫藥制造業中的城市配送業務對空港區域的高標準倉庫需求量逐年遞增；大型電子商務企業及制造業的大宗物資倉儲需求在膠州及前灣港區域持續活躍。
數據顯示,2018年全年青島高標準非保稅物流倉儲市場共錄得20.1萬平方米的新增供應,已連續第三年供應高企,推高全市存量至127萬平方米。截至2018年第四季度,全市高標準非保稅物流倉儲市場空置率同比下降10.6個百分點達7.1%,表現出“一庫難求”的市場形勢。而強勁需求推動市場租金快速上漲。全市高標準非保稅物流倉儲市場租金在強勁需求的帶動下表現搶眼,截至2018年第四季度同比上漲6.9%,達0.73元/平方米/天。
零售地產新增供應郊區發力
零售地產方面,2018年郊區商業持續發力。2018年全年青島零售地產市場共錄得42萬平方米新增供應,其中郊區占比達到近80%。市區商業近幾年新增供應有限,主要以小體量的裙樓商業為主。郊區商業則持續發力,以較高開業率成為青島零售地產的焦點。
但不得不提的是,市區商業租金表現優于整體平均水平。本季度全市同質比較租金水平同比上漲0.2%,達257元/平方米/月。整體市場空置率為10.8%,同比上漲0.5%。市區商業空置率的漲幅遠高于整體商業水平,為1.7個百分點,但是其租金水平的漲幅同樣高于整體商業水平。說明市區商業進入深度調整期后,雖然結構分化使得部分零售項目不斷流失商戶,但核心商圈的優質零售項目仍有較強的租金增長動力。
對于零售地產的發展方向,仲量聯行青島分公司董事總經理白路表示,未來青島零售地產的新增供應仍將以郊區商業為主,預計到2023年郊區商業的存量占比將由現在的30%上升到接近40%。
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