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下半年土地市場或降溫 7月土地溢價率年內首次回落
發布時間：
2024-04-09 08:52
進入8月，市場監測報告數據顯示，土地成交面積、土地出讓金和土地溢價率等多項關鍵指標開始下滑。其中，在直觀反映土地市場熱度的溢價率方面，7月40個典型城市土地成交溢價率為19.9%，結束連續6個月上升的趨勢。
分析人士指出，土地市場或將延續結構性分化。總體來看，今年上半年一二線城市土地供給力度和成交規模均有不同程度的回升，三線城市土地供給和成交規模相比去年有所收縮，考慮到房企融資端逐步收緊，土地市場成交的溢價率可能有所回落，土地市場結構性分化行情或將延續。
7月多項數據下滑
數據顯示，今年1-7月，40個典型城市土地成交建筑面積30684.9萬平方米，同比微幅增長0.2%。土地出讓金收入16034.0億元，同比增加18.7%。
但從7月單月來看，土地市場在供需兩端都有走弱趨勢。
供應方面，二季度以來的供應下滑趨勢還在延續。數據顯示，7月100個大中城市供應土地1060宗，供應土地面積4327萬平米，環比下降21.63%，同比下降27.26%。
成交方面，數據顯示，從受其監測的40個城市來看，土地市場成交量方面，7月40個典型城市土地成交建筑面積5273.4萬平方米，環比增長2.0%，已經連續5個月環比增幅為正。40個典型城市土地出讓金收入為2774.1億元，環比下降6.1%，同比增長20.0%，土地出讓金收入增幅由正轉負。另外，7月單月地價下跌明顯，土地市場降溫。
值得注意的是，反映市場熱度重要指標的溢價率出現降溫現象。7月，40個典型城市土地成交溢價率為19.9%，相比6月下降1.7個百分點，結束連續6個月上升的趨勢。
一些監測范圍更大，包括了更多三四線城市的機構數據則顯示，在三四線城市土地市場集體走弱的背景下，土地市場在成交面積、土地出讓金等多項數據，全線負增長。
數據顯示，受其監測的全國300個城市，7月土地市場成交達到6709萬平米，環比下降23%，同比下降31%。同時，完成土地出讓金3760億元，同比下降9%，環比下降25%。溢價率為13%，環比下降6%。
具體來看，數據顯示，一線城市成交面積達266萬平米，較上月微增，但出讓金為425億元，縮水逾四成，溢價率約為4%。二線城市則在成交方面環比量價齊跌，成交3061萬平米，完成出讓金2156億元，昆明攬金近304億元居首。三四線城市，則在供應量減少近一成的同時，完成土地出讓金總額1179億元，同比下滑近三成。
從需求端來看，專家表示，7月31日中央政治局會議提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，再一次明確了“房住不炒”的指導方向，每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。同時，央行就房地產占用信貸資源，消費貸、銀行理財等資金違規進入房地產市場等問題進一步探討解決。近日多家房企表示下半年減少拿地，預計下半年土地市場將降溫。
從供給端來看，專家表示，上半年由于樓市“小陽春”和整體資金面相對寬松，一些樓市熱點一二線城市，當地政府推地熱情較高，推出并成交的土地較多。但下半年，隨著預期走弱，這些城市的供地熱情也會消退。對于一些已經有庫存壓力的三四線城市，由于現有政策將庫存與供地節奏掛鉤，因此推地節奏也會放緩，下半年土地市場供應可能偏緊。
城市、房企雙重分化
不管是從細化的區域市場，還是從需求端的房企融資情況等來看，土地市場還存在進一步分化的可能。
從城市來看，根據監測數據，2019年1-7月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交9229億元，同比增長14.8%。其中，武漢（樓盤）、昆明、成都、鄭州等中西部核心城市土地市場均十分火熱。
根據數據統計，2019年上半年，一線城市流拍地塊最多的城市為北京，二線城市流拍地塊最多的城市為重慶、蘭州和西安，三四線城市流拍地塊最多的城市為駐馬店、邢臺和贛州。
專家指出，從所有地級市和縣級市的流拍數據來看，三四線城市的平均流拍數量明顯多于一、二線城市。隨著銷售市場的進一步分化，三四線城市的庫存情況會進一步影響房企投資信心，此類的土地市場分化或還將繼續。
專家表示，隨著土地市場降溫，融資優勢房企韌性較強。目前資金面、多地政策邊際收緊，預計銷售端或承壓，當前政策已經偏緊，但總體相對好于去年下半年。考慮到3季度隨高基數效應退去，總體增速或保持穩健，龍頭、二線房企有望持續保持相對優勢。
其中，2019年5月以來的信托融資收緊，將對房企拿地造成較大影響。
專家指出，信托融資由于業務標準相對寬松，在房企前端融資中發揮重要作用。上半年，流動性寬松疊加房企積極拿地補庫存，具有前融優勢的房地產信托供需兩旺，規模快速增加。2019年一季度房地產信托成立總規模2609.6億元，房地產信托成立規模/房地產行業土地購置費達37.6%，分別較去年同期增加42.9%，
當前融資收緊主要體現在規模限制和資質限制，在規模管控的大背景下，任何房企融資都面臨困難。對于金融機構來說，大房企優于中小房企，國企優于民企。融資額度有限、監管趨嚴，主體風險更低、項目規模更大、資產質量更優、合作金融機構更多的大房企更受資金青睞。
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