我國稅收概述

　　一、稅收與經濟生活息息相關
　　房地產買賣需要繳納的稅：印花稅和契稅。
　　房屋出租或者經營用還會涉及到房產稅、土地使用稅。
　　賣小房子買大房子優惠政策是大房子的契稅可以與小房子的契稅相抵。
　　轉讓居住超過5年的房產需要交個人所得稅。
　　二、我國目前的稅種
　　1.流轉稅：
　　1）增值稅
　　2）消費稅：高能耗品，嗜好品，奢侈品等十幾種
　　3）營業稅：除了工業、商業以外的所有企業都要交的稅
　　2.所得稅：分企業所得稅和個人所得稅　　
　　3.財產稅：
　　1）有契稅和房產稅
　　2）物業稅征收的討論
　　3）行為目的稅：印花稅、車船稅等等十幾種稅，這些稅收可調節各個環節的經營活動。
　　如估價師事務所需要繳納的稅有：營業稅，城建稅、教育費附加、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、給員工繳納個人所得稅。
　　比如說飯店需要繳納的稅有：營業稅，城建稅、教育費附加、企業所得稅、印花稅、房產稅等等。
　　總結：了解稅收政策，對房地產企業的經營是有好處的。
　　稅收在調節經濟過程中有重要的作用，但稅收不是萬能的。
　　不要為了少交稅而簽訂一些虛假的合同。

我國房地產相關企業應繳納的稅種

　　營業稅
　　城市維護建設稅
　　教育費附加
　　土地增值稅
　　房產稅
　　城鎮土地使用稅
　　印花稅
　　契稅
　　個人所得稅
　　房地產相關企業包括：房地產開發企業，物業公司，房產中介機構以及房產評估公司等。
　　主要涉及的稅種有：營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅、企業所得稅以及個人所得稅等。
　　稅收分國稅和地稅。

我國主要稅種詳細介紹

　　一、營業稅
　　《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當繳納營業稅。
　?。ㄒ唬┒惸?br /> 　　1.營業稅的稅目按照行業、類別的不同分別設置，現行營業稅共設置了9個稅目，包括：
　?。?）交通運輸業
　?。?）建筑業
　?。?）金融保險業
　?。?）郵電通信業
　?。?）文化體育業
　?。?）娛樂業
　?。?）服務業
　　服務業是指利用設備、工具、場所、信息、或技能為社會提供服務的業務，包括代理業、旅店業、飲食業、旅游業、倉儲業、租賃業、廣告業和其他服務業。
　?。?）轉讓無形資產
　　是指轉讓無形資產的所有權或使用權的行為，包括轉讓土地使用權、轉讓商標權、轉讓專利權、轉讓非專利技術、出租電影拷貝、轉讓著作權和轉讓商譽。
　　自2003年1月1日起，以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。
　?。?）銷售不動產
　　是指有償轉讓不動產所有權的行為。包括銷售建筑物或構筑物和銷售其他土地附著物。在銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征收營業稅。
　　自2003年1月1日起，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。
　　
　　（二）稅率
　　營業稅稅目稅率表

　　 納稅人應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額（以下統稱營業額）；
　　未分別核算營業額的，從高適用稅率。
　?。ㄈ┯嫸愐罁?br /> 　　《暫行條例》規定，納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。　　
　　納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。　　
　　價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費。　　
　　應納稅額計算公式：應納稅額＝營業額×稅率
　　計稅依據的具體規定：
　　1.服務業中的代理業以納稅人從事代理業務向委托方實際收取的報酬為營業額。從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。
　　2.銷售不動產或受讓土地使用權有以下具體規定：
　?。?）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。
　?。?）單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。
　?。?）自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）（注：最新規定已將這里改為5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
　　3.對于納稅人提供勞務、轉讓無形資產或銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：
　　①按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；
　?、诎雌渌{稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；
　　③按下列公式核定：
　　營業額＝營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）
　　上列公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。
　　單位將不動產無償贈與他人，其營業額比照《營業稅暫行條例實施細則》以上規定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業稅。
　　4.營業額的其他規定
　　①納稅人的營業額計算繳納營業稅后因發生退款減除營業額的，應當退還已繳納營業稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業稅稅額中減除。
　　②納稅人發生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中扣除。
　　5.納稅人提供應稅勞務向對方收取的全部價款和價外費用，按相關規定可以扣除部分金額后確定營業額的，其扣除的金額應提供下列相關的合法有效憑證：
　?。?）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于營業稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證；
　　（2）支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；
　?。?）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；
　?。?）國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。
　　（四）特殊經營行為的稅務處理
　　1.兼營不同稅目的應稅行為
　　稅法規定，納稅人兼營不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額，然后按各自的適用稅率計算應納稅額；為分別核算的，將從高適用稅率計算應納稅額。
　　營業額是指從事交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通信業、文化體育業、娛樂業和服務業取得的營業收入，轉讓額是指轉讓無形資產取得的收入，是指銷售不動產取得的收入。
　　2.混合銷售行為
　　從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業型單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，應當征收營業稅。
　　3.納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務
　　納稅人兼營應稅行為和貨物或者非應稅勞務的，應當分別核算應稅行為的營業額和貨物或者非應稅勞務的銷售額，其應稅行為營業額繳納營業稅，貨物或者非應稅勞務銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅行為營業額。
　　（五）營業稅稅收優惠
　　1.起征點
　　納稅人營業額未達到國務院財政、稅務主管部門規定的營業稅起征點的，免征營業稅；達到起征點的，依照本條例規定全額計算繳納營業稅。營業稅起征點的適用范圍限于個人。
　　營業稅起征點的幅度規定如下：
　　（1）按期納稅的，為月營業額1000－5000元；
　　（2）按次納稅的，為每次（日）營業額100元。
　　省、自治區、直轄市財政廳（局）、稅務局應當在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區適用的起征點，并報財政部、國家稅務總局備案。
　　2.稅收優惠的規定
　　根據《營業稅暫行條例》的規定，下列項目免征營業稅：
　　（1）托兒所、幼兒園、養老院、殘疾人福利機構提供的育養服務，婚姻介紹，殯葬服務；
　　（2）殘疾人員個人提供的勞務；
　?。?）醫院、診所和其他醫療機構提供的醫療服務；
　　（4）學校和其他教育機構提供的教育勞務，學生勤工儉學提供的勞務；
　　（5）農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治；
　?。?）紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入；
　?。?）境內保險機構為出口貨物提供的保險產品。
　　除前款規定外，營業稅的免稅、減稅項目由國務院規定。任何地區、部門均不得規定免稅、減稅項目。
　　3.其他減征或免征營業稅的項目
　　（1）將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，免征營業稅
　?。?）對按政府規定價格出租的公有住房和廉租房暫免征收營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按3%的稅率征收營業稅。
　?。┽槍Ψ康禺a相關企業其他具體規定如下：
　?。?）根據《轉發國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收入或者價差應按“服務業―代理業”征收營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。
　　（2）對合作建房行為應如何征收營業稅
　　根據《轉發國家稅務總局關于印發營業稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規定：
　　合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。
　　※ 例1：某運輸公司某月運營售票收入總額為600萬元，從中支付聯運業務的金額為100萬元。計算該運輸公司應繳納的營業稅稅額。
　　※ 應納稅額=（售票收入總額－聯運業務支出）×適用稅率
　　=（600－100）×3%=15（萬元）
　　※ 例2：某卡拉OK歌舞廳某月門票收入為60萬元，臺位費收入30萬元，相關的煙酒和飲料費收入20萬元，適用的稅率為20%。計算該歌舞廳應繳納的營業稅稅額。
　　※ 應納稅額=營業額×適用稅率
　　=（60+30+20）×20%=22（萬元）

　　二、城市維護建設稅
　　城市維護建設稅是對從事工商經營，繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人征收的一種稅。
　　其納稅義務人是指負有繳納增值稅、消費稅和營業稅“三稅”義務的單位和個人。目前，對外商投資企業和外國企業繳納的“三稅”不征收城建稅。
　?。ㄒ唬┒惵?br /> 　　城建稅按納稅人所在地的不同，設置了三檔地區差別比例稅率，即:
　　1.納稅人所在地為市區的，稅率為7%；
　　2.納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5%；
　　3.納稅人所在地不在市區、縣城或者鎮的，稅率為1%?！　?br /> 　　城建稅的適用稅率，應當按納稅人所在地的規定稅率規定執行。
　　對下列兩種情況，可按繳納“三稅”所在地的規定稅率就地繳納城建稅：
　　第一種情況：由受托方代扣代繳、代收代繳“三稅”的單位和個人，其代扣代繳、代收代繳的城建稅按受托方所在地適用稅率執行。
　　第二種情況：流動經營等無固定納稅地點的單位和個人，在經營地繳納“三稅”的，其城建稅的繳納按經營地適用稅率執行。
　　（二）計稅依據
　　城建稅以納稅人實際繳納的“三稅”稅額為計稅依據并同時征收，如果要免征或者減征“三稅”，也就要同時免征或者減征城建稅。
　　應納稅額的計算公式為：
　　應納稅額=納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額×適用稅率
　　（三）稅收優惠
　　城建稅原則上不單獨減免，但因城建稅又具附加稅質，當主稅發生減免時，城建稅相應發生稅收減免。對于因減免稅而需進行“三稅”退庫的，城建稅也可同時退庫。對“三稅”實行先征后返、先征后退、即征即退辦法的，除另外有規定外，對隨“三稅”附征的城市維護建設稅和教育費附加，一律不予退（返）還。
　　※例1：某市區一企業2002年8月份實際繳納增值稅300 000元，繳納消費稅400 000元，繳納營業稅200 000元。計算該企業應納的城建稅稅額。
　　※應納城建稅稅額=（實際繳納的增值稅+實際繳納的消費稅+實際繳納的營業稅）×適用稅率
　　=（300 000+400 000+200 000）×7%
　　=900 000×7%=63 000（元）
　　※例2：某市區一企業2002年10月份實際繳納增值稅200 000元，繳納消費稅300 000元，繳納營業稅100 000元。計算該企業應繳納的教育費附加。
　　※應納教育費附加=（實際繳納的增值稅+實際繳納的消費稅+實際繳納的營業稅）×征收比率
　　=（200 000+300 000+100 000）×3%
　　=600 000×3%=18 000（元）
　　三、教育費附加
　　根據北京市稅務局轉發《北京市人民政府轉發國務院關于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規定：
　?。ㄒ唬┙逃M附加的計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額
　　（二）稅率為3%。
　　應納稅額的計算公式：應交教育費附加額=營業稅稅額×費率。
　　四、土地增值稅
　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發[ 1993 ]138 號）規定，土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上的建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。
　　土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上的建筑及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經營者。
　?。ㄒ唬┱鞫惙秶?br /> 　　1.征稅范圍
　　根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，土地增值稅的征稅范圍包括：
　?。?）轉讓國有土地使用權
　　（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓.
　　2.對若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍的判定：
　?。?）以出售方式轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物屬于土地增值稅的征稅范圍，具體分為三種情況:
　　①出售國有土地使用權的
　?、谌〉脟型恋厥褂脵嗪筮M行房屋開發建造然后出售的
　　③存量房地產的買賣
　?。?）以繼承、贈與方式轉讓房地產的，因其只發生房地產產權的轉讓，沒有取得相應的收入，屬于無償轉讓房地產的行為，所以不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。
　　（3）房地產的出租，
　　出租人雖取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。
　?。?）房地產的抵押
　　由于房產的產權、土地使用權在抵押期間產權并未發生權屬的變更，因此房地產在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。
　　（5）房地產的交換
　　房地產的交換行為既發生了房產產權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實物形態的收入，按《土地增值稅暫行條例》規定，它屬于土地增值稅的征稅范圍。
　?。?）以房地產進行投資、聯營
　　對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
　?。?）合作建房
　　對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
　?。?）企業兼并轉讓房地產
　　在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。
　?。?）房地產的代建房行為
　　這種情況是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　（10）房地產的重新評估不屬于土地增值稅的征稅范圍
　　（二）稅率
　　土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：
　　1.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。
　　2.增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%，速算扣除系數為5%。
　　3.增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%，速算扣除系數為15%。
　　4.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數為35%。
　　每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
　?。ㄈ┯嫸愐罁?br /> 　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《土地增值稅暫行條例》規定的扣除項目金額后的余額即增值額。
　　——房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。
　　——根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅計算增值額的
　　扣除項目金額包括：
　　1.取得土地使用權所支付的金額；
　　2.房地產開發成本、費用。
　　3.與轉讓房地產有關的稅金；
　　4.舊房及建筑物的評估價格；
　　5.財政部規定的其他扣除項目。
　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體計算公式如下：
　?、僭鲋殿~未超過扣除項目金額50%
　　地增值稅稅額=增值額×30%
　?、谠鲋殿~超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%
　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
　?、墼鲋殿~超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%
　　土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
　?、茉鲋殿~超過扣除項目金額200%
　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。
　　（四）稅收優惠
　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應按其全部增值額按規定計稅。
　　2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅。
　　3.個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住宅，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅；
　　（五）土地增值稅清算管理
　　※例：某納稅人轉讓房地產所取得的收入為400萬元，其扣除項目金額為100萬元，請計算其應納土地增值稅的稅額。
　　※第一種方法（按《土地增值稅暫行條例》規定的方法計算）：
　　※第一步：先計算增值額。
　　※增值額為：400－100=300（萬元）
　　※第二步：再計算增值額與扣除項目金額之比。
　　※增值額與扣除項目金額之比為：300÷100=300%
　　※由此可見，增值額超過扣除項目金額200%，分別適用30%、40%、50%和60%四檔稅率。
　　※第三步：分別計算各級次土地增值稅稅額。
　　※（1）增值額未超過扣除項目金額50%的部分，適用30%的稅率。
　　※這部分增值額為：100×50%=50（萬元）
　　※這部分增值額應納的土地增值稅稅額為：50×30%=15（萬元）
　　※（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，適用40%的稅率。
　　※這部分增值額為：100×（100%－50%）=50（萬元）
　　※這部分增值額應納的土地增值稅稅額為：50×40%=20（萬元）
　　……
　　※第四步，將各級的稅額相加，得出總稅額。
　　※土地增值稅稅額為：15+20+50+60=145（萬元）
　　※第二種方法（按《實施細則》規定的速算扣除法計算）
　　※第一步，先計算增值額。
　　※增值額為：400－100=300（萬元）
　　※第二步，再計算增值額與扣除項目金額之比。
　　※增值額與扣除項目金額之比為：300÷100=300%
　　※由此可見，增值額超過扣除項目金額200%，其適用的簡便計算公式為：
　　※土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
　　※第三步，計算土地增值稅稅額。
　　※土地增值稅稅額為：300×60%－100×35%=145（萬元）

　　五、房產稅
　　房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。產權所有人是納稅義務人，產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。
　?。ㄒ唬┱鞫惙秶?br /> 　　房產稅的征收范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區。為減輕農民負擔，征稅范圍不包括農村。
　?。ǘ┒惵?br /> 　　我國現行房地產稅采用的是比例稅率。由于房地產稅的計稅依據分別為從價計征和從租計征兩種形式，所以房產稅的稅率也有兩種：
　　一種是依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計征的，稅率為 1.2%；
　　另一種是依照房產出租的租金收入計算繳納的，稅率為12%。
　　從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。
　?。ㄈ┯嫸愐罁?br /> 　　房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入。從而分為從價計征和從租計征。
　　1.從價計征。
　　《房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。
　　應納稅額=應稅房產原值（評估值）×（1-扣除比例）×1.2%。
　　2.從租計征
　　房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。
　　應納稅額=租金收入×12%（或4%）
　?。ㄋ模┒愂諆灮?br /> 　　下列房產免納房產稅：
　　1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；
　　2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；
　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；
　　4.個人所有非營業用的房產；
　　5.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構自用的房產，免征房產稅。
　　6.經財政部批準免稅的其他房產。
　　除以上規定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。
　　※ 例1：某企業的經營用房原值為5 000萬元，按照當地規定允許減除30%后余值計稅，適用稅率為1.2%。計算其應納房產稅稅額。
　　※ 應納稅額=5 000×（1－30%）×1.2%=42（萬元）
　　※ 例2：某公司出租房屋三間，年租金收入為30 000元，適用稅率為12%。請計算其應納房產稅稅額。
　　※ 應納稅額=30 000×12%=3 600（元）

　　六、城鎮土地使用稅
　　城鎮土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。
　　在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人
　?。ㄒ唬┱鞫惙秶?br /> 　　城鎮土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮和工礦區內的國家所有和集體所有的土地。
　?。ǘ┒惵?br /> 　　城鎮土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別規定土地使用稅每平方米年稅額如下：
　　1.大城市1.5元至30元；
　　2.中等城市1.2元至24元；
　　3.小城市0.9元至18元；
　　4.縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
　　（三）計稅依據
　　土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。
　　全年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）×適用稅額
　?。ㄋ模┒愂諆灮?br /> 　　1.法定免繳土地使用稅：
　?。?）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；
　?。?）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；
　?。?）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
　　（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
　　（5）直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；
　?。?）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；
　　（7）對非營利性醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的土地，免征城鎮土地使用稅。對贏利性醫療機構自用的土地自2000年起免征城鎮土地使用稅3年。
　　（8）企業辦的學校、醫院、幼兒園、其用地能與企業其他用地明確區分的，免征城鎮土地使用稅。
　　（9）免稅單位無償使用納稅單位的土地，免征城鎮土地使用稅。納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應照章繳納城鎮土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建筑，對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅?！?br /> 　　（10）對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構自用的土地，免征城鎮土地使用稅。
　　（11）由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
　　除以上規定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區、直轄市稅務機關審核后，報國家稅務局批準。
　　2.下列土地的征免稅，由省、自治區、直轄市稅務局確定：
　?。?）個人所有的居住房屋及院落用地；
　　（2）房產管理部門在房租調整改革前經租的居民住房用地；
　?。?）免稅單位職工家屬的宿舍用地；
　?。?）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；
　　（5）集體和個人辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園用地。
　　※ 例：設在城市的一企業使用土地面積為10 000平方米，經稅務機關核定，該土地為應稅土地，每平方米年稅額為4元，請計算其全年應納的土地使用稅額。
　　※ 年應納土地使用稅稅額=10 000×4=40 000（元）
　　七、印花稅
　　根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規定，印花稅是以經濟活動和經濟交往中，書立、領受應稅憑證的行為為征稅對象所征收的一種稅。在中華人民共和國境內書立、領受本條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當按照條例規定繳納印花稅。
　　（一）稅目
　　印花稅的稅目具體劃定了印花稅的征稅范圍。印花稅的稅目如下：
　?。?）購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證；
　?。?）產權轉移書據；
　?。?）營業賬簿；
　　（4）權利、許可證照；
　?。ǘ┒惵?br /> 　　印花稅的稅率有兩種形式，即比例稅率和定額稅率

　　（三）計稅依據
　　印花稅的計稅依據為各種應稅憑證上所記載的計稅金額。分為從價計稅和從量計稅兩種。
　　具體規定為：
　　1.購銷合同的計稅依據為合同記載的購銷金額。
　　2.加工承攬合同的計稅依據是加工或承攬收入的金額。
　　3.建設工程勘察設計合同的計稅依據為收取的費用。
　　4.建筑安裝工程承包合同的計稅依據是承包金額。
　　5.財產租賃合同的計稅依據為租賃金額。
　　6.貨物運輸合同的計稅依據是取得的運輸費金額，不包括所運貨物的金額、裝卸費和保險費等。
　　7.倉儲保管合同為收取的倉儲保管費用。
　　8.借款合同的計稅依據為借款金額
　　9.財產保險合同的計稅依據為支付（收?。┑谋ｋU費，不包括所保財產的金額。
　　10.技術合同的計稅依據為合同所載的價款、報酬或使用費。
　　11.產權轉移書據的計稅依據為所載金額。
　　12.營業賬簿稅目中記載資金的賬簿的計稅依據為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額。
　　13.權利、許可證照的計稅依據為應稅憑證件數
　　應納稅額=應稅憑證計稅金額（或應稅憑證件數）×適用稅率
　　（四）稅收優惠
　　1.已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；
　　2.財產所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據；
　　3.國家指定的收購部門與村民委員會、農民個人書立的農副產品收購合同；
　　4.無息、貼息貸款合同；
　　5.外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機構提供優惠貸款所書立的合同。
　　6.房地產管理部門與個人簽訂的用于生活居住的租賃合同。
　　7.農牧業保險合同
　　8.特殊貨運憑證
　?。ㄎ澹┓康禺a相關企業有關的具體規定
　　土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應按照印花稅有關規定繳納印花稅。
　　凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。
　　在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。
　　※ 例：某企業2002年2月開業，當年發生以下有關業務事項：領受房屋產權證、工商營業執照、土地使用證各一件；與其他企業訂立轉移專用技術使用權書據1份，所載金額100萬元；訂立產品購銷合同1份，所載金額為200萬元；訂立借款合同1份，所載金額為400萬元；企業記載資金的賬簿，“實收資本”、“資本公積”為800萬元；其他營業賬簿10本。
　　※ 試計算該企業2002年應繳納的印花稅額。
　　※ 解答：
　　※ （1）企業領受權利、許可證照應納稅額：
　　※ 應納稅額=3×5=15（元）
　　※ （2）企業訂立產權轉移書據應納稅額：
　　※ 應納稅額=1 000 000×0.5‰=500（元）
　　※ （3）企業訂立購銷合同應納稅額：
　　※ 應納稅額=2 000 000×0.3‰=600（元）
　　※ （4）企業訂立借款合同應納稅額：
　　※ 應納稅額=4 000 000×0.05‰=200（元）
　　※ （5）企業記載資金的賬簿：
　　※ 應納稅額=8 000 000×0.5‰=4 000（元）
　　※ （6）企業其他營業賬簿應納稅額：
　　※ 應納稅額=10×5=50（元）
　　※ （7）2002年企業應納印花稅稅額：
　　※ 15+500+600+200+4 000+50=5 365（元）

　　八、契　稅
　　根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規定，契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。
　　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
　?。ㄒ唬┱魇辗秶?br /> 　　包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換和承受國有土地使用權支付的土地出讓金；其中土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。
　　土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：
　　1.以土地、房屋權屬作價投資、入股；
　　2.以土地、房屋權屬抵債；
　　3.以獲獎方式承受土地、房屋權屬；
　　4.以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
　?。ǘ┒惵?br /> 　　契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。
　　（三）契稅的計稅依據
　　1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。 　
　　2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；　
　　3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。
　　4.以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，除承受方按規定繳納契稅外，房地產轉讓者應當補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。
　　5.房屋附屬設施征收契稅的依據
　?。?）采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款計征契稅。
　?。?）承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
　　6.個人無償贈與不動產行為（法定繼承人除外），應對受贈人全額征收契稅?！?br /> 　　契稅的應納稅額，依照《契稅暫行條例》第三條規定的稅率和第四條規定的計稅依據計算征收。應納稅額計算公式：
　　應納稅額＝計稅依據×稅率
　　（四）稅收優惠
　　有下列情形之一的，減征或者免征契稅：
　　1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征；
　　2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征；自2008年11月1日起對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。
　　3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；
　　4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區、直轄市人民政府確定。
　　5.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。
　　6.依照我國有關法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征契稅。
　　納稅人符合減征或者免征契稅規定的，應當在簽訂土地、房屋權屬轉移合同后10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理減征或者免征契稅手續。
　　※例：居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價格為200 000元；將另一套兩室住房與居民丙換成兩處一室住房，并支付給丙換房差價款60 000元。試計算甲、乙、丙相關行為應繳納的契稅（假定稅率為4%）。
　　※（1）甲應繳納契稅=60 000×4%=2 400（元）
　　※（2）乙應繳納契稅=200 000×4%=8 000（元）
　　※（3）丙不繳納契稅。

　　九、個人所得稅　　
　　個人所得稅是以自然人取得的各類應稅所得為征稅對象而征收的一種所得稅。
　?。ㄒ唬┘{稅義務人
　　個人所得稅，以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人。
　　居民納稅義務人負有無限納稅義務。其所取得的應納稅后所得，無論來源于中國境內還是中國境外任何地方，都要在中國繳納個人所得稅。
　　非居民納稅義務人承擔有限納稅義務，即僅就其來源于中國境內的所得，向中國繳納個人所得稅。
　　（二）應稅所得項目
　　下列各項個人所得，應納個人所得稅：
　　1.工資、薪金所得；是指個人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與任職或者受雇有關的其他所得。屬于非獨立個人勞動所得。
　　2.個體工商戶的生產、經營所得；
　　（1）個體工商戶從事工業、手工業、建筑業、交通運輸業、商業、飲食業、服務業、修理業以及其他行業生產、經營取得的所得；
　?。?）個人經政府有關部門批準，取得執照，從事辦學、醫療、咨詢以及其他有償服務活動取得的所得；
　　（3）其他個人從事個體工商業生產、經營取得的所得；
　　3.對企事業單位的承包經營、承租經營所得；
　　4.勞務報酬所得；是指個人從事設計、裝潢、安裝、制圖、化驗、測試、醫療、法律、會計、咨詢、講學、新聞、廣播、翻譯、審稿、書畫、雕刻、影視、錄音、錄像、演出、表演、廣告、展覽、技術服務、介紹服務、經紀服務、代辦服務以及其他勞務取得的所得。
　　5.稿酬所得；
　　6.特許權使用費所得；
　　7.利息、股息、紅利所得；
　　8.財產租賃所得；是指個人出租建筑物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產取得的所得。
　　9.財產轉讓所得；是指個人轉讓有價證券、股權、建筑物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產取得的所得。
　　10.偶然所得；
　　11.經國務院財政部門確定征稅的其他所得。
　?。ㄈ┯嫸愐罁?br /> 　　個人所得稅以個人的純所得為計稅依據。因此計稅時以納稅人的收入或報酬扣除有關費用以后的余額為計稅依據。
　　（四）稅率
　　1.工資、薪金所得，適用超額累進稅率，稅率為5%-45%（稅率表附后）。
　　2.個體工商戶的生產、經營所得和對企事業單位的承包經營、承租經營所得，適用5%-35%的超額累進稅率（稅率表附后）。
　　3.稿酬所得，適用比例稅率，稅率為20%，并按應納稅額減征30%。
　　4.勞務報酬所得，適用比例稅率，稅率為20%。對勞務報酬所得一次收入畸高的，可以實行加成征收，具體辦法由國務院規定。勞務報酬所得一次收入畸高，是指個人一次取得勞務報酬，其應納稅所得額超過2萬元。
　　5.特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。

　?。ㄎ澹{稅所得額的確定
　　1.工資、薪金所得，以每月收入額減除費用二千元后的余額，為應納稅所得額。
　　2.個體工商戶的生產、經營所得，以每一納稅年度的收入總額，減除成本、費用以及損失后的余額，為應納稅所得額。
　　3.對企事業單位的承包經營、承租經營所得，以每一納稅年度的收入總額，減除必要費用后的余額，為應納稅所得額。
　　4.勞務報酬所得、稿酬所得、特許權使用費所得、財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額。屬于一次性收入的，以取得該項收入為一次；屬于同一項目連續性收入的以一個月內取得的收入為一次。
　　5.財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。
　　6.利息、股息、紅利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入額為應納稅所得額。
　?。?稅收優惠
　　1.下列各項個人所得，免納個人所得稅：
　?。?）省級人民政府、國務院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發的科學、教育、技術、文化、衛生、體育、環境保護等方面的獎金；
　?。?）國債和國家發行的金融債券利息；
　　（3）按照國家統一規定發給的補貼、津貼；
　?。?）福利費、撫恤金、救濟金；
　?。?）保險賠款；
　　（6）軍人的轉業費、復員費；　　
　　（7）按照國家統一規定發給干部、職工的安家費、退職費、退休工資、離休工資、離休生活補助費；
　?。?）依照我國有關法律規定應予免稅的各國駐華使館、領事館的外交代表、領事官員和其他人員的所得；
　?。?）中國政府參加的國際公約、簽訂的協議中規定免稅的所得；
　　（10）經國務院財政部門批準免稅的所得。
　　2.有下列情形之一的，經批準可以減征個人所得稅：
　?。?）殘疾、孤老人員和烈屬的所得；
　　（2）因嚴重自然災害造成重大損失的；
　?。?）其他經國務院財政部門批準減稅的。
　　※例1：某納稅人月薪4700元。計算其月應納個人所得稅稅額。
　　※（1）應納稅所得額＝4700－2000＝2 700（元）
　　※（2）應納稅額＝2 700×15%－125＝280（元）
　　※例2：假定2009年1月1日，某個人與事業單位簽訂承包合同經營招待所，承包期為3年。2009年招待所實現承包經營利潤99400元，按合同規定承包人每年應從承包經營利潤中上交承包費20 000元。計算承包人2009年應納個人所得稅稅額。
　　※（1）年應納稅所得額=承包經營利潤－上交費用－每月必要費用扣減合計
　　※=99400－20 000－2000×12=55 400（元）
　　※（2）應納稅額=年應納稅所得額×適用稅率－速算扣除數
　　※=55 400×35%－6750=12 640（元）
　　※例3：歌星劉某一次取得表演收入40 000元，扣除20%的費用后，應納稅所得額為32 000元。請計算其應納個人所得稅稅額。
　　※應納稅額=每次收入額×（1－20%）×適用稅率－速算扣除數
　　※=40 000×（1－20%）×30%－2 000=7 600（元）
　　※例4：某作家取得一次未扣除個人所得稅的書稿酬收入20 000元，請計算其應繳納的個人所得稅稅額。
　　※應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率×（1－30%）
　　※＝20 000×（1－20%）×20%×（1－30%）
　　※＝2 240（元）
　　※例5：劉某于2002年1月將其自有的四間面積為150平方米的房屋出租給張某全家居住，租期1年，劉某每月取得租金收入2 500元，全年租金收入30 000元，計算劉某全年租金收入應繳納的個人所得稅。
　　※財產租憑收入以每月內取得的收入為一次。因此，劉某每月及全年應納稅額為：
　　※（1）每月應納稅額=（2 500－800）×10%=170元
　　※（2）全年應納稅額=170×12=2040元
　　※例6：某人建房一棟，造價36 000元，支付費用2 000元。該人轉讓房屋，售價60 000元，在賣房過程中按規定支付交易費等有關費用2 500元，其應納個人所得稅稅額的計算過程為：
　　※（1）應納稅所得額＝財產轉讓收入－財產原值－合理費用
　　※＝60 000－（36 000+2 000）－2 500
　　※＝19 500（元）
　　※（2）應納稅額＝19 500×20%＝3 900（元）
　　※例7：陳某在參加商場的有獎銷售過程中，中獎所得共計價值20 000元。陳某領獎時告知商場，從中將收入中拿出4 000元通過教育部門向希望小學捐贈。
　　※按照規定，計算商場代扣代繳個人所得稅后，陳某實際可得中獎金額。
　　※（1）根據稅法有關規定，陳某的捐贈額可以全部從應納稅所得額中扣除（因為4000÷20000=20%，小于捐贈扣除比例30%）。
　　※（2）應納稅所得額=偶然所得－捐贈額=20 000－4 000=16 000（元）
　　※（3）應納稅額（即商場代扣稅款）應納稅所和額×適用稅率=16 000×20%=3 200（元）
　　※（4）陳某實際可得金額=20 000－4 000－3200=12800（元）
　　※例8：甲、乙兩個人合著一本書，共得稿費收入1 600元。若每人平分，即一人各得800元。那么 兩人分別減除費用800元后，沒有余額，也就不用納稅。若甲分得1 000元，乙分得600元，則甲需納稅28元，即[（1000—800）×20%×（1—30%）]，而乙則不用繳納個人所得稅。
　　企業所得稅
　　企業所得稅的納稅人
　　企業所得稅的納稅=收入-成本-費用-稅金
　　企業所得稅=應納稅所得額×稅率　　
　　1.誰是納稅人
　　2.企業所得稅的稅率是多少
　　企業所得稅的稅率是25%
　　微利企業稅率20%
　　高新技術企業稅率15%
　　企業所得稅的減免：從事新能源，環境保護，三廢產品，國家鼓勵的高新技術企業，技術轉讓收入等?！　?br /> 　　我們國家下一步的稅制改革
　　流轉稅的改革：增值稅的立法，增值稅擴圍的調研和論證，降低增值稅和營業稅的稅負，對影響健康和環境的消費稅應加大稅率，個人所得稅的改革。
　　財產稅：房產稅，契稅等調整。
　　行為目的稅：開征環境稅。
　　社會保障